常州青龙生活区项目营销规划方案(doc 78页)

常州青龙生活区项目营销规划方案目录：
第一部分  宏观篇
一、常州概况
二、经济发展状况
三、城市总体规划
四、市政工程建设及拆迁改造
五、相关政策
第二部分 市场篇
一、市场供给分析
二、房产总体市场分析
三、公寓市场分析
四、别墅市场分析
五、潜在竞争及走势
第三部分 项目开发定位及投资分析报告
一、项目立地分析
二、项目开发定位思路
三、方案A —— 纯多层社区开发方案评价
四、方案B —— 纯别墅社区开发方案评价
五、方案C —— 多层＋别墅组合社区开发方案评价
六、项目一期开发定位
第四部分 一期开发具体定位建议
一、社区总体定位
二、产品建议
三、价格建议
四、客源定位
五、附加值建议
六、营销时机建议
第五部分 结束语

 

常州青龙生活区项目营销规划方案内容提要：
常州的工业、私营经济：
常州是著名的工业城市，全市现有各类工业企业1.2万多家，工业总产量、技术水平在全国处于前5名，有20多个名牌产品在全国处于领先地位。
常州六大支柱产业：动力机械、工程机械、汽车摩托车配件、输变电设备、电子信息及现代视听设备和新型纺织服装业。
常州又是著名的“苏南模式”发源地之一。经过产权改造，80年代领先全国的集体企业改制成责权更明确的私营企业。
个体经济快速发展，与乡镇企业、外资企业成为常州经济增长的三个支撑点。
目前，全市有私营企业1.4万户，从业人员18万人。其中新区共有股份合作制企业388家，有限责任公司450家，私营企业2441家，个体工商户2757户。
……

综观而言，奥林匹克花园运作具有如下特征：
地段选择上：相对较为偏远，以获取低廉土地，但经过中体品牌的嫁接，带动区域市场升值（上海奥园位于松江九亭镇）。
规模上：一般都是大规模量体，直接给市场形成冲击（常州奥园占地1200亩，上海奥园占地945亩）。
社区定位上：中档社区，但因其规划、环境和公建配套提升社区档次而引领当地普通公寓市场。
客源选择上：定位于一般工薪阶层，此阶层位于金字塔基，厚实充足。但因其量大，往往截流区域甚至城市大部分客源。
项目运作上：以大规模公建配套，现房发售形式为主要操盘特征。利用消费者眼见为实的心理，迅速占领市场。
产品设计上：以精简、实用而著称。布局合理，户型先进。上海奥园的户型设计独树一帜，成为沪上多家开发商模仿的范本。
……

潜在市场竞争分析：
未来市场竞争主要来自全市的高端物业项目。
就目前市场调研掌握的资料，大致有5个项目（参见《市场待开发地块分布图》）。别墅类有新区黄山路的2#地块和五星乡的600亩别墅地块；高档公寓类有鹤苑新都、关河东路的5#地块和红梅路的7#地块。
新区黄山路项目因其周边聚集众多近年开发的高档物业（别墅）个案，加之区域环境，配套较好，具有较好的竞争力。但本案以规模和近市区概念亦可处于相对优势地位。
五星乡地块，以占地600亩别墅区较具规模。但地处勤业西路，周边环境配套较差，综合分析比之本案竞争能力较弱。

..............................