《香水城》策划方案研究报告(doc 10页)

《香水城》策划方案研究报告内容提要：
对于本项目商业而言，我们认为由于其所处的地理位置以及内部其他相关设施的影响，所以本项目商业的属性具有多重性。换言之，本项目商业设施的市场定位受到自身与外界多种因素的作用。因此，在得出商业市场定位之前，我们必须对本项目商业所受到的影响因素进行深入的分析，研究其对商业定位所产生的具体影响以及各影响因素之间的轻重关系。由此才能最终确定本项目商业适合的市场定位。
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本项目处于某市的东南四环。一方面本项目具有其他任何区域都很难比拟的车行交通便利；另一方面，本项目不具有如城市中心商业区的历史商业文脉。具体而言，城市中心的商业区在很大程度上不仅满足了人们对日常购物的需求，更重要的其长久的历史积淀使其也具有了很强的城市旅游性质。某的王府井、西单等商业区都是这种典型的城市中心。而对于本项目这种城市边缘商业而言，由于缺乏这种历史形成的商业文脉，可以说简单模仿城市中心这种具有城市观光购物性质的商业形式，是较为困难的。因此，对本项目而言，首先必须仔细研究本项目的城市边缘商业的属性，寻求出其自身所具有的商业魅力。
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任何商业项目都需要得到大量稳定的本地居民
消费，才能具有长久的生命力。因此，我们认为本项目内将近160万平方米居住区所带来的本区域居民的日常消费将成为本项目商业值得研究的重点。此外特别值得注意的是，一方面，目前某居民家庭轿车拥有量的急剧上升；另一方面，本项目所在的东南四环是某城市车行交通最为方便的区域，因此我们也必须考虑到东南三、四环环路交通所带来的居民日常消费需求对本项目的影响作用。

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