某公寓营销策划方案分析(doc 9页)

某公寓营销策划方案分析内容提要：
从策划案前期所作的市场调研来看，本产品是几年前遗留的烂尾房，它与周边新兴住宅相比从房型、社区规模、配套等各方面都不具备优势。从策划的观点来看，本案的客源分布非常广泛，从周边客源到外地客源；从年轻人到老年人 ；从投资者到自住者，都是本案所不能忽略的客源。客源层的过于广泛使产品定位变得不确定。综上所述，这些都给策划带来了一定的难度，给销售造成一定的抗性。然而，以辨证唯物论的观点来看，缺陷未必是致命的，如果能很好地利用缺陷，那么它反而会转变为优势。在遭遇激烈竞争的情况下，本策划案所做的就是在应用差异化策略和独特性策略的基础上，力图把劣势转为优势。
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独特性策略即是个案具有其他产品所无的独有特性，并发挥提议独特主张（这种主张是竞争对手未曾提倡过，非常强而有力，且能感动消费者）的功能。在差异化策略和独特性策略的指导基础上，本案提出以新为主线，提倡了一种全新的居住生活理念，大胆地运用创新产品设计和创新媒体组合，以崭新的广告手法来表现的手法。价格&格局新 ：本案所极力倡议的在原先烂尾的产品格局上，利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，并且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新颖、现代，从而也就让本案产品相较周边竞争个案有相当的面积和总价优势，也在新颖的外立面上给客户一个全新的楼宇概念。
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大环境让人欣慰，产品得过烂尾炎，遭遇"十面埋伏"。
从市场的眼光来分析，其较为有利的是，本案位置属于金桥、金杨新村的延伸段。东面、北面、西面即是金桥进出口加工区、外高桥加工区及陆家嘴金融贸易区，处在三大高能力消费区之中，有充足的客源基础。金桥新村作为浦东广大市民极为熟悉老式公房区域，其存在已有十几年的历史，在商业配套设施方面已相当完善，足可以满足本区域居民的一般生活需求。对于本案来讲，虽不及区域其他同质个案便利，但步行10分钟左右，即可共享金桥的配套设施，而本案周边，目前上市销售的个案，也会增加一定量体的商业用房，另外，杨高北路、巨峰路即将兴建"易初莲花"大型超市，使本案住户生活更为便利。而杨高北路、浦兴路两条交通主干道近在咫尺，众多公交路线和即将兴建的轻轨（L4线）使本区域的交通出入畅通无阻。

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