某楼盘营销方案分析(ppt 41页)

某楼盘营销方案分析目录：
PART 1.某年回顾 & 某年目标解析
PART 2.本体、市场、客户－3C分析
PART 3.价格研判 & 核心问题界定
PART 4.营销攻略 & 执行节点

 

某楼盘营销方案分析内容提要：
销售成绩蜚然：在渐入淡市的年末，一品漫城全景公寓以毛坯13500均价入市，开盘当天成交60套，去化33％，开盘三周去化132套。综合价格与速度因素， 一品漫城的高层推售情况均好于竞争对手。
走入政策影响困境：某年的花园洋房销售抓住了市场走强的机遇。但全景公寓的成交量则受政策影响和竞争对手挤压较大；虽然价格逐步提升，但已近市场接受极限。
客户美誉度已经建立：一品漫城的客户美誉度较好，社区的大盘形象和轨道优势是客户对项目的最大价值认同点。
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分批推售，避免内部竞争——
宽景顶楼230平米复式与联排存在竞争。
推售时间紧，与小高层合理衔接——
1、如果待小高层去化完成后再推售联排，则月均去化量应保证23套，这对高端产品是非常高的速度要求，因此需提前入市。
2、小高层最后一批剩余房源多为一房小户型，交叉推售可通过联排进行价值带动。
资金压力前置，降低风险——
1、联排是高端现金牛项目，先于宽景入市，可提前释放资金压力，降低回现风险。
2、宽景作为整个社区的明星产品，体量最少，可在销售末端博弈高价。
跟随对手，看清市场——
金地湾流域的双拼产品，在三林片区内将成为价格风向标，该产品在5月推出，因此可根据其价格走势，判断本案联排的合理占位。
建议：宽景和别墅推售计划根据市场变动情况，在小高层销售末期具体排定。
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策略分解
A、树立总体正向标杠：
1、以与前期销售持平的价格入市，快速建立销售基础；
2、研判产品价值，制定分栋价差，通过明星及创新产品树立项目正价格标杆，引导客户按照销
售策略购买，在保证量的同时，实现价值最大化。
B、合理分流内部竞争，扩大外部竞争力：
1、合理范围内的大价差策略，引导客户分流至较少需求的房号；
2、控制总价策略，扩大项目对外竞争力.

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