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三亚某项目初步市场考察分析报告(doc 13页)

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市场分析
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三亚某项目初步市场考察分析报告(doc 13页)内容简介

三亚某项目初步市场考察分析报告目录:
一、项目简介
二、项目现状及资源控制的主要障碍
三、其他控制资源方式的可行性
四、有关土地管理的地方法规
五、相对可行的解决建议
六、和市政府合作搞土地储备开发的主要优势:
七、有关和市政府合作搞土地储备的实例:

 


三亚某项目初步市场考察分析报告内容提要:
和市政府合作搞土地储备开发的主要优势:
其一,投资不大,回报丰厚。由于是和三亚市政府合作,所以,控制土地的方面不要花钱。前期投资主要是进行三美湾的规划设计和配套设施建设。
我们通过实地考察和向当地村委会了解,从三美湾海边到省级公路的距离为2公里,到高速公路的距离为3公里,距离短;整个项目用地的面积不大,项目用地范围内没有承包给村民,民房少、经济作物少、拆迁难度小;山坳地种植物主要为小叶桉林,因系村民自发种植,青苗补偿费不高,故相对其他风景区来说投资较小。而三美湾不亚于亚龙湾(周边交通条件好、旅游点集中、规模小基础投入少)的自然条件,必将成为又一个国际性旅游度假胜地,一旦配套设施完善,地价飙升的动力无限,其投资回报的前景十分乐观。
其二,以此为契机,和政府融洽关系,为进一步介入三亚地产业开路。一个对三亚市旅游及房地产有很大促进作用项目的成功建立,将极大改善合作双方的关系,对于集团进军三亚房地产业的巨大作用是不言而喻的。这一点,东莞华联在三亚甚至整个海南的成功就是很好的注解。
其三,避开黄金地段被华联控制的不利方面。由于我们现在无法肯定,华联是否有能力开发并最终拥有三美湾土地,对于该公司已获得200多亩权益的土地,我们没有把握能够拿过来(即算华联同意转让,成本也十分高昂)。在目前华联还没有实质开发三美湾的情况下,集团能够先行和三亚市政府达成协议,一是政府有可能要华联退出(华联的战线太长,政府有担心其实力的理由)由我方统一规划开发;二是政府在华联地块以外与我方合作;总之,在目前项目的控制权仍未明确的情况下,集团及时跟进,也就是在三美湾价值没有彰显的时候介入这块“大蛋糕”的分配。即使华联依计划在其200亩土地上建成豪华度假村,这与我们控制其200亩以外的地块冲突并不大(他的项目可作为配套,并计算“七通一平”的费用);在三美湾周边临海山坡地及山坳地建顶级半山别墅和林间别墅仍是不二之选,其开发潜力和收益价值不逊于华联的临海地。


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