房地产营销策划概述(doc 31页)

房地产营销策划概述目录：
第一章 绪论
1.1房地产营销策划的概念
1.2房地产营销策划的原则
1.3房地产营销策划的特点
第二章 房地产业与WTO概论
2.1入世对于房地产业的影响
2.2入世后房地产业可采取的对策
2.3入世后房地产业发展方向展望
第三章 当代世界房地产营销策划的概况
3.1世界房地产营销观念演进历史
3.2世界房地产营销策划发展阶段回顾
3.3房地产营销策划的主要种类
3.4入世后我国房地产营销策划仍面临的误区与问题
第四章 对于入世后我国房地产营销策划的深入思考
4.1对于入世后国内房地产营销策划新动向的思考与预测
4.2对于入世后房地产营销策略运用的思考
4.2.2房地产营销价格策略
4.2.3房地产促销策略
4.2.4房地产营销渠道策略
4.3关于房地产营销策划创新的思考
4.3.1营销工具创新
4.3.2营销模式创新
4.3.3营销趋向创新
第五章 案例分析

 

房地产营销策划概述内容提要：
在房地产企业营销过程中，除了房屋产品的质量以外，恐怕就要算价格因素最为重要了。消费者对于房屋产品的价格最为敏感，开发商也对价格的制定充满兴趣，定价高可以获得高额的利润，但对于刺激消费者购买来说却是不利的，这影响到投资回收的周期，贷款利息支付，促销费用的投入等方面的问题，弄不好可能就是“偷鸡不成蚀把米”；定价低了，虽然房屋在短期内会被抢购一空，但是开发商恐怕要少赚大量的利润。因此制订一个合理的价格是十分重要的，一方面要可以让大众接受，另一方面又要满足开发商利润最大化的条件。
影响房地产价格的因素，归纳起来，主要有以下几类：
1）政治因素
如某次大的政府机构变动，或重大政策性决策出台等都会导致房地产价格较大的涨跌。
2）经济因素
物价：物价上涨，投资者预期上涨的心里反映在房地产方面，也造成价格上涨。
土地价格：土地是房地产的原料，原来价格的上涨，房屋成品价格也会水涨船高。
利率：银行利率的提高，银根紧缩不利于投资人，对降低买方势头很有效，一旦利率降低，存款的投资报酬率太低，而放款所付利息又低，投资者不必太担心利息损失，可刺激房地产的投资。
货币供应量：当货币供应量增加时，起所代表的土地价值相对减少，此时若想得到与原来相同的价格的土地，势必要提高价格。
经济增长率：经济增长迅速，表示人民币收放提高，购买力增强，提高房地产价格，反之，则降低买方势头，引起房地产价格下降。
3）社会因素
人口状态：人口成长率高或人口集中地区，对方地产的需求增加，房价因市场功能而自然提高。
家庭结构：小家庭或结婚年龄提高或离婚率高，造成家庭户数增加，亦将提高对房屋的需求量，并且对房屋结构的要求也发生了变化。
社会福利：社会福利政策推行，中低收入者，可优惠享有高额低息贷款住宅，或承租住宅，此举可望缓解购屋需求，而使房地产价格趋于平缓，但若房地产成为“商品”时，则视市场机能调节其价格。
4）自然因素
位置：地段属性，土地由于位置固定，不能移动，属性优劣不同而有价值的高低。地段好，交通便利的地区自然价格就高。
面积：土地面积越大，适于整体规划，价格较高：有时尽管土地狭长或零散，但紧缩主要道路或位于商业圈内需要整体规划时，反而因缺其不可而变成奇货可居。
地势：平原或地势平坦适用于房屋兴建，适用于各种产品规划、效益较高地价也较高，但若为山坡地、林地、低洼地区。由于开发成本高，安全性低，相应的地价也较低。

..............................