合肥前期定位及营销策划方案(ppt 151页)

合肥前期定位及营销策划方案内容提要：
     客源构成年轻化，小公寓成为一次置业者首选。合肥市购房人群中，30岁以下的青年人占50%以上的比例，并呈快速增长的趋势。这些一次置业的消费者积蓄有限，但发展潜力巨大，是未来城市的中坚力量，选择小户型一般都带有自住、投资的双重目的。 
    合肥市目前各小户型公寓楼盘的户型配比中，35—55㎡之间的面积目前在公寓面积段中已经占据较大的比例，从以上三点可以看出，目前合肥市投资写字楼的群体可以接受的单价在4000~5900元㎡，仍把选择老城区中商业写字楼作为投资对象，并希望“住宅禁商”能促进写字楼市场的租赁成活率。
    从受访者的被调查意向上来看，区域消费者与全市相比具有一定的特性，相对来说，区域消费者层次普遍较高，消费能力较强，二次置业占比较大，需求户型和面积以大面积舒适型居住户型为主，单价和总价承受能力也较市平均水平高。但是，近年来随着金地·国际城小面积公寓全市热销以及新都会国贸公寓大体量小户型公寓的推出，区域消费特征也会发生变化，将吸引来一批年青一族、中小企业等；这会成为未来区域消费和消费者的主导特征之一；另外，随着该板块商业氛围的日益成熟和完善，投资型客户也将成为该区域客源的重要组成部分。
    根据目前房地产市场的现状和整个区域规划发展的趋势，可以推断出2008年区域上市的商品房大致形态如下：
（1）08年该地区域产品的差异化和营销推广策略的有效性直接决定着项目的成败。目前项目直接竞争性楼盘不多，除了恒生阳光城四期（商务写字楼）、另外富广大厦为纯写字楼。
（2）08年上市的产品在物业形态上，小高层、高层住宅会成为市场供应量的主流（马鞍山路板块、望江路板块），多层逐步淡化出市场，投资型公寓类住宅和别墅（玫瑰绅城）的供应量将会大量增加。
（3）在户型面积与结构上，预计08年市场供应量中，三房户型仍会占据主体的地位，但中小户型（公寓为主）的供应比例将得到提升，二房、小三房将逐步成为市场供应的次主力户型。
（4）户型的市场主流供应直接牵涉到总价问题与消费者的支付力问题，面积的缩小意味着总价的控制，07年上市项目总价基本在45万元以下，局部楼盘会超越50万大关（绿地）。对于总价的控制是未来保证销售的主要前提条件之一。
（5）08年投放本区域市场的量中，基本以中高档楼盘为主，也有若干大盘的存在，品质在合肥市场应处于前列水平。

 

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