MM商厦承接大厦商业策划方案(doc 43页)

MM商厦承接大厦商业策划方案目录：
PART1 商业环境调查与研究.....0
一、周边商业状况调查.....0
1、当前商业现状调查.....0
2、近期商业规划调查.....0
二、商圈范围及主力客户群.....0
1、商圈范围.....0
2、主力客户群.....0
3、商业环境的SWOT分析.....0
4、商圈内既有商业消费构成及评价.....0
PART2 商业市场与功能定位.....0
一、商用房产的市场供需状况.....0
1、北京市商用房产经营状况.....0
2、近期商用房产的需求特点.....0
3、本案所在地的商用房产的市场效果.....0
二、XX大厦总体商业风格定位.....0
1、市场形象.....0
2、本案主力店铺的选取原则.....0
3、营运效果.....0
4、本案关联业态、业种的影响.....0
PART3 商业配比及组合方案.....0
一、XX大厦收益能力测算.....0
1、销售价格测算.....0
2、租金水平测算.....0
3、XX大厦营运成本测算假设.....0
二、XX大厦商业组合模式.....0
1、业态及业种选择.....0
2、店铺组合及推荐品牌.....0
3、店铺面积及区位分布.....0
PART4 商业功能设计方案与比较.....0
一、主力店铺的功能及区位设计.....0
1、自营主力店铺——超市的区位设计.....0
2、超市面积控制因素.....0
3、超市总体风格定位.....0
二、组合业态的功能及区位设计.....0
1、各业态的选择及楼层分布.....0
2、组合业态店铺间的互动效果.....0
3、推荐店铺的功能要求.....0
三、组合方案比选.....0
四、营运模式及风险控制.....0
1、整体营运模式.....0
2、风险及防范.....0
3、管理架构.....0
PART5 商业收益研究及测算.....0
一、承接租金水平测算.....0
二、各方案的投资收益分析.....0
三、各方案测算数据汇总.....0
四、考虑广告宣传费后的效果.....0
五、建议方案及收益预期.....0
结论.....0
附件.....0
 

 

MM商厦承接大厦商业策划方案内容提要：
   某大厦近邻海淀区、西城区交界处。区域内的规划及道路发展相对滞后，局部经济景气度不足。区域内道路拆建、扩充为交通要道的可能性不大。A路段主辅路改造及扩建后，本案近邻的交通要道通过量大增，对本案品牌店的宣传有一定的帮助，但在主力通路与次级道路的交叉口且有双向护栏阻隔，一定程度上会减少商业机会。
   某大厦处于B路段中路与新街口外大街交叉路口的东北街角，主力通道为B路段中路由东向西方向，新街口外大街由南向北方向。由于本案中商业用房部分位于四座写字楼中间，只能以东西方向为出入口。这样商业用房部分的主力通道只有新街口外大街由南向北方向，B路段中路由东向西方向需由东进入大厦南门再进入商业房产东门，为次通道。
   ①、由X小区地理位置带来的通过顾客群。A路段是北京城市交通的第一要道，而X小区又是北A路段上的主要换乘站。十字路口双向对开公交汽车线路近20条，每小时通过乘客近万人。按每辆车上下乘客10人次计算，每小时乘降人数近2000人。下午4点至7点的晚高峰时段，每小时的乘降乘客在5000人以上。（未单独计算乘坐出租车、班车、私家车到达、离开、通过人数）按近邻交通线路比例折算，乘坐公交车在XX大厦主通道、次主通道经过的客人在晚高峰时段，平均每小时接近1000人。
   ②、XX大厦写字楼部分入住的业主及其商务、私人交往的客人。此部分沉淀的相对稳定消费群体，保守估计也可达800人以上。
   发掘潜在客户的消费能力，提供一个空间、一种方式，让流动客人把交通拥堵时间用来享受休闲消费。留住过客亦是本案策划的关键。
①、现阶段XX大厦周边地区商业档次较低、分布较散而且业态、业种不均衡，整个地区的商业还处于不成熟的状态。固定的高档次的理性消费人群至今还没有培养起来，而XX大厦整体定位高档，商业更是要打造精品、风格及特色。要形成高档写字楼配品位商业区的整体概念，形成自己固定的消费者群体，势必需要一定时间进行推广和市场培养。
②、与XX大厦同处街角的四邻建筑档次普遍较低，近期内又不可能进行拆迁改造，使得XX大厦的小环境短期内档次难以提升。虽有鹤立鸡群的广告优势，但没有小环境烘托，商业特色的进程会有一定影响，不利于XX大厦商业环境的建设。
③、XX大厦是以区域内行业先行者来进行市场开发和建设的，这对XX大厦、特别是内部的商业企业来说，将会遇到习惯势力及旧有商业模式的阻碍。在高档商业与低档商业并存期间，高档商业所受的伤害要远远大于低档商业。这一点必须有足够的风险防范准备。
④、距离XX大厦不足2公里的东西两区域已经形成了整体商业配套设施较为齐全，业种业态分布比较均衡，已经成为成熟商业中心。对比而言，XX大厦的商业面积不大，很难在规模上与以上这两处商业中心相抗衡。

 

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