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四川成都龙泉项目策划营销方案(doc 38页)

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营销方案
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四川成都龙泉项目策划营销方案(doc 38页)内容简介
四川成都龙泉项目策划营销方案内容提要:
    成都本来就是一个农耕文化积淀深厚的城市,甚至很多当代成都人的父辈祖辈,都是从四边乡村渐次迁徙进城的,他们的血脉里保留着农人的因子,对乡村田园有一种天生的亲近感,亲和力。
   成都市城西为城市的上风上水区域,作为区域性的中心城市,解放后成都工业得到大力发展,重工业污染性企业主要分布于城市的下风下水位置即城东;改革开发以后,国有工业企业的经营情况普遍不好,导致成都东部成为下岗工人的聚居区即穷人区;城西则成为贵人区,成都人认为城西处在上风上水位置使出贵人的地方。
   房地产开发也同市场需求相适应,使得成都分为四个个性化的房地产开发区域,“城南富人区,城西贵人区,城北凶人区,城东穷人区”。80年代,房产热在沿海城市掀起,房地产的飓风刮向成都。这时期在成都开发的精典社区“棕南”、“棕北”,是这一历史的真实见证。随后全国房产降温,但成都房地产业发展的脚步却没有停止,所不同的是由原来的“精典社区,高档化”,逐步转向“平民化”,“实用化”。
   对比三个城市的房地产发展基础状况,可以发现成都除收入状况与广州、深圳差距较大外(绝对值相当于深圳94-95年水平),其全市人口的密度与广州基本相近,城区人口密度甚至高于深圳全市六区的平均值。更为值得关注的是,成都人的文化素质较高,且提高速度快(第五次人口普查数值较之第四次人口普查数值为2.2倍)。这对参考深圳等人口素质较高城市的住宅开发很具意义。
   对比成都和深圳商品房施工面积中住宅所占的比例变化趋势,可以发现两者基本呈逐年递增的走势。由于深圳房地产发展的相对成熟,其递增趋势逐年减缓(98年为11%,99年3%,2000年不到1%,对比成都2000年递增10%),说明成都近年商品住宅还处于快速增长的发展阶段。
   分类 表现 案例 诉求传统型 由外(建筑形式)到内(生活方式)强调蜀式风格 芙蓉古城等 传统精神的归属非传统型 由外到内以现代简约风格或非中式(欧式美式英式新加坡式等)风格为主 凯莱帝景、新加坡花园、中海名城、圣安卓花园等 物质表现、实用、现代精神的归属混合型 非传统的建造,传统的名称或宣传手法 西蜀皓月、凤凰栖等 传统精神的归属、实用个性型 不刻意强调风格的归属,以独特优势或卖点为开发主题 府河音乐花园、爱舍尔花园 实用、个性精神的归属目前市场上存在最多的应该说是非传统型,这与成都市商品住宅开发的阶段及面对的主力消费群特征有关(参照深圳的住宅开发),随着商品住宅主力消费群体的向中阶层转化,讲究实用及在文化基础上的精神归属将成为住宅的主要主题。

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