蜀都花园预售前期推广策划方案(doc 23页)

蜀都花园预售前期推广案目录：
一、策略纲要
二、策略规划
三、阶段目标
四、项目分析
五、市场分析
六、推广策略
七、销控策略
八、预售准备
九、广告计划及费用预算
十、绩效预估

 

蜀都花园预售前期推广案内容提要：
        展位接受咨询约25，000人次，留下有效电话3，590通，有较强预约意向的客户为274人，其中楼盘所处成华、锦江、龙泉驿区咨询人数约占40%。该区域人口约占成都八区人口46%，密度最大，但人口结构主要为产业工人和农业人口，购买力相对较弱。据上海同策公司驻场人员对区内房屋出租中介机构调查，数据显示该区域内房屋租售比为1：2。该区域受征地困难和预期购买力较低的影响，房产开发滞后，但区域内人口有极强的购房需求欲望。咨询情况反映该地区供求关系极不平衡，在目标消费群心理预期价位上几乎反映为卖方市场，公司楼盘在区内市场具一定的垄断性，前期形象宣传已为众多东区消费者所认同。
定位分析：
①意向购房者中月收入在3000~5000元和5000元以上的目标客层，企业领导、私营企业主、外企员工，部份企业管理人员、政府公务员和自由职业者约占30%；
②月收入在2000元元左右的专业技术人员、政府公务员、企业管理人员、自由职业者和一般员工约占60%；
③数据显示最近一次市调结果与我们开发房型总价配比所针对的目标客层有一定偏差。建议是否应在调整总价的思路下对户型面积做一定控制。
      蜀都花园主力户型的面积控制在70~90m，90~120m区间。总价在20~40万之间，利润主要在小区中厅内环一线买点较多的≥100 m的户型上，若按原户型面积配比开发一期，从总价看经济受力，预计东区客层最多有40%的消化能力。而大量目标客层针对区外，则广告预算会大幅增长，且效果难以撑控。

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