松江新城土地价格测算方案(doc 30页)

松江新城土地价格测算方案目录：
1.我国的土地制度
2.城市土地价格形成过程及形成机制
3.房地产估价原理介绍
4.我单位的土地开发成本分析
5.地块价格估价方法
6.课题：成本法进行地价测算
7.委托专业的评估机构进行地块估价

 

松江新城土地价格测算方案内容提要：
      （1）协议地价形成机制。总体上讲，协议地价是出让方和受让方就特定的城市土地进行“一对一”的谈判而形成的。协议地价的高低不是由土地市场供需状况和土地预期收益决定的，而是取决于供需双方的动机。作为受让方的房地产开发公司和一般生产经营企业的动机较单纯，就是赚取更多的利润，而作为出让方的地方政府的动机较复杂，因为城市土地对地方政府具有多重效用。这样，协议地价主要由地方政府的动机所决定。当招商引资、发展地方经济成为地方政府主要的供地动机时，协议地价一般较低，往往相当于征地拆迁费用和土地开发成本之和，有时甚至低于成本当增加地方财政收入、改善城市基础设施成为地方政府主要的动机时，协议地价一般略高。一些地方为了避免与中央政府分享土地收益，还往往采取“实物地价”的形式。
　　（2）招标地价形成机制。招标出让土地；是政府公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定中标者。与协议出让相比；招标出让引进了竞争机制，使招标人有择优选择的机会，使投标人各展所能。但出价最高者不一定能中标，中标者往往是出价中等、其他条件优越的投标人。可以看出招标地价是一种竞争性地价；但它不完全由土地预期收益所决定，社会公共目标或者说政府意图在其形成中起着非常重要的作用。
　　（3）拍卖地价形成机制。土地拍卖，是指在特定的时间和公开的场合，竞投者按规定的方式应价，按“价高者得”的原则出让土地。拍卖出让和招标出让虽都是竞争性出让方式，但有很大差异。招标出让中的各投标入相互不知道其竞争对手的条件，而且一般只有一次投标机会；而拍卖出让是在各竞买人之间公开竞争，每个竞买入可根据对手提出的报价，提出更高的报价。因此，拍卖出让是最富有竞争性的，拍卖地价完全是市场竞争机制的产物，完全由土地最佳预期收益所决定。从结果来看，在三种出让地价中，拍卖地价是最高的。
　　需补充说明的是，招标地价和拍卖地价的形成虽具有竞争性，但这种竞争是一种垄断竞争，这是因为：出让地块的用途、容积率、建筑密度等都是由政府决定的；竞投者与政府之间不存在竞争，竞争仅发生在竞投者之间。这种垄断竞争方式既有积极的一面，又有消极的一面。它有利于城市规划的实施；可以避免自由竞争条件下土地资源配置的不合理，但要是城市规划本身不合理；这种竞争又具有“先天性”不足，会给城市经济发展和居民生活造成极大的危害。

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