凤凰城开发市场策划报告(doc 39页)

凤凰城开发市场策划报告目录：
第一部分：凤凰城二期项目开发介绍
一、凤凰城二期项目概况
二、凤凰城二期开发的现实意义
三、凤凰城二期项目策划的工作重点
四、二期开发前期工作的统筹安排
第二部分：凤凰城二期开发的市场策划
一、项目开发面临的市场环境
（一）宏观市场环境
1、城市化与国内郊区大楼盘的发展趋势
2、济南新城区总体规划与东部产业带规划
（二）微观市场
1、区域自身建设条件
2、关于项目周边区域的建设情况
3、凤凰城周边产业园区总体调查
（1）济南高新区
（2）出口加工区
4、山东建筑工程学院专题调查
（1）新校区规划和建设计划
（2）现校区教职工住房情况
（3）周边商业设施调查
5、济南郊区楼盘、类似竞争楼盘的调查
（1）济南国科
（2）加洲花园
（3）文昌山庄
（三）市场需求和产品调查
1、济南居民住房需求概况
2、国内房地产开发先进城市郊区楼盘与建筑创新调查
（1）沪苏杭郊区
（2） 珠江三角洲
（3） 京津地区
二、凤凰城二期项目的市场定位
（一）目标消费市场定位
（二）建筑产品定位
（三）本区项目在凤凰城综合开发项目中的角色与作用
三、凤凰城二期项目的规划建议
（一）景观建筑规划在本区应考虑的因素
（二）本区规划可能的功能区设想
（三）本区规划指标建议
四、凤凰城二期项目的建筑策划构想
（一）建筑类型及其组合比例
（二）景观与建筑风格
（三）建筑户型与面积设计
五、凤凰城二期项目的规划设计与建筑设计要求（构想）
（一）凤凰城二期项目的规划设计要求
（二）凤凰城二期项目的规划设计要求
六、凤凰城二期的市场推广策略（框架）

 

凤凰城开发市场策划报告内容提要：
1、更好的完善凤凰城南部区的社区生活功能，完成南部区（文教西区、二期、起步洋房区、文教东区）各片区开发的衔接，从而显现凤凰城整体开发的形象雏形；
2、可以形成南部区与中部开发的过渡（二期近邻中心区），符合凤凰城目前从南至北滚动开发的需要。
3、完成文教区的商业配套，形成公司商品住宅的持续开发，使凤凰城南部区形成一个满足一定经济效益规模的、生活配套较完善成熟的居住社区。
（一）二期开发的市场调研工作
1、济南东部区域房地产市场总框调查（山大路以东、东西交通动脉沿线的街区）
调查内容：
1．1 济南东部居民住房需求调查
1．2 济南东部房地产开发现状（供应）
2、特定目标对象的调研（高新区专题、周边园区专题、建工学院与山东航空等代表单位等）
本调研需解决的问题：
1．1 各特定园区的产业规划状况及现在建设情况
1．2各园区的企业入驻大体情况和发展预期
1．3 现入驻低中高级各类员工的居住状况与收入、个人发展预期等
1．4 现入驻低中高级各类员工的居住需求调查
1．5 入驻低中高级各类员工对东部工作和生活的预期（建议采集有效样本300份）
3、先进城市郊区楼盘、建筑创新等专题
本调研需解决的问题：
2．1 先进城市郊区楼盘的操作手法（经营模式）
2．2 先进城市工业园区中住宅区开发可借鉴的经验或教训
2．3 郊区住宅的规划、建筑设计与创新（产品）
2．4 郊区住宅目标客户的选择与实际验证
2．5 郊区住宅交通问题的解决办法
（二）项目策划：根据公司经营开发总体计划和市场调研分析，确定目标客户市场，并针对该细分市场进行二期项目的定位，策划建筑类型，提供规划建议。
（三）项目立项报批：确定项目规划，进行土地征办
（四）项目规划设计：提交规划设计任务书，开展规划设计
（五）确定二期规划设计方案，进行二期建设准备
        城市化是通向现代化的必经之路。经过20多年的改革开放，制约我国城市化的政策、制度障碍正在逐步消除，经济发展和城市建设也取得了巨大成就。2000年人均国民生产总值已超过800美元，城市化水平提高到36.09%。经济发展水平和城市化水平的指标都表明，我国城市化已驶入快车道，进入加速发展阶段。
       我省城镇发展的布局结构和发展远景城市化已成为我省经济社会发展的四大战略之一。城镇布局应当体现中心集聚、点轴拓展的原则，逐步形成以中心城市和沿海港口为依托、以交通干线为主轴的集约开发态势；形成“两大中心、四个层次、五条轴线”的总体格局，即济南、青岛两大中心城市，省域中心城市、区域性中心城市、中小城市、小城镇四个层次，济青聊、日菏、京沪、京九、沿海五条轴线，实现以点带线、以线促面，推动全省城镇体系网络发展。在强化济南、青岛两特大城市龙头带动作用的同时，到２０１０年，淄博、烟台、潍坊、济宁等城市要争取跨入特大城市行列；有３０个左右的县市城市人口达到２０万到５０万；有１００个左右的中心镇所在地人口达到５万人。随着城市化发展和人口、产业的进一步积聚，培育起中心城市地位突出、大中小城市等级规模有序的网络化城镇体系。

 

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