福邸西湖营销简案(doc 36页)

福邸西湖营销简案内容提要：
    从本市的“湖心街”、“阳光巴黎”等已是现房项目的店面在销售中所采取的“返租经营”模式，并给予一定数额的投资回报率，仍难以取得理想的销售表现，就足以印证泉州店面销售的严峻情形。
    市场的各种迹象表明，沿街店面的价格已被人为的抬高，在一些‘炒’店面投资者的作用下，物业应有的价值与价格部分已严重脱离，形成一定的泡沫经济，且泡沫经济所产生的危机，已开始初露端倪，并将在近三两年内得到具体表现。
    而以我们在建的社区型的商业物业（店面），要在市场整体“缩水”的情形下，摆脱其它同类项目对本案的客户分（截）流的冲击，而取得理想的销售目标，则必须要在做好产品的基础上，从市场定位及招商乃至经营管理上着手，强力突出项目定位及营销主题，塑造成功典范，以树立起投资信心，特别是对本案最为重要和关键的价格的定位。
三、本案商业面的SWOT（优劣势、机会点、隐忧）分析
1、项目优势 S
1）本案位于西郊商圈的中心，人口密集，市场集中，与西郊新村及西郊市场毗邻，有大量人流及消费需求支撑；
2）本案所处的西郊片区具较强的消费潜力，商业发展空间及可塑性强；
3）本案是西郊区域目前唯一的新建商业物业，对满足、提升区域商业形态及商业价值有一定的促进作用；
2、项目劣势 W
1）因处于老城区边沿地带，偏离市区，商业形态低档，商业发展受阻，商店升值潜力不明显，对泉州周边县市的投资客户产生难以逾越的抗性；
2）道路狭窄，交通不畅，目前只有2条通往北峰工业区和南安九日山的公交线路，商业辐射面窄，项目定位可选择余地小；
3）区域商业消费水平较低，商业氛围冷清，形态杂乱，商品品种单一，档次较低，区域商业形象不佳，主要消费力外流严重；
4）区域内商店租金低廉，对投资型的客户影响较大，不利于项目的销售；
 3、项目机会 O
1）泉州博物馆、南建博物馆，西湖公园，荷花池公园的建设与改造，以及清源山的整治和生态园林带的   
建设，市政府对城市西部发展的力度及决心已现，对已被市场遗忘的西郊是一个提升价值与形象及自我发展的良好契机；
2）旧305省道城西路即将进行的拓宽改造，将对区域形象有着良好的促进作用，特别是区域内沿街商业
物业的形象与价值均可获得强有力的提升，是本项目销售有力的大势良机。
  4、项目隐忧 T
2）大泉州“东拓南进”的发展战略以及东部新区发展的完善，区域内的居民“外逃”的比例将持续增加，区域消费力量亦受影响而消弱；
3）受大型超市和商业卖场的冲击，及消费观念的转变，本案消费需求支撑下降；
4）近两年以来商业不景气，商业物业租金持续下跌，平均跌幅达10%，店面售价及销售进度亦受较大的影响。

 

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