深圳华强北商业地产策划案（DOC 19）
目 录
第一篇 市场调查报告--------------------------------p6
1.1 总体市场态势-----------------------------------------p7
1.2 华强北区域市场总特征-----------------------------p12
1.3 重点竞争物业分析-----------------------------------p15
1.4 客户群体及内外销市场分析------------------------p20
第二篇 项目的住宅和公寓分析---------------------p22
2.1 项目概况---------------------------------p23
2.2 项目的SWOT分析--------------------------p24
2.3 项目的物业定位及目标客户群分析-----------p25
2.4 销售卖点组织-----------------------------p26
2.5 项目的综合评价及总体发展战略-------------p26
第三篇 商业部分分析------------------------------p27
3.1 地块的商业价值分析-----------------------p28
3.2 项目的SWOT分析--------------------------p28
3.3 商业的定位分析及商业的业态划分建议（附：商场铺位划分图）------------------------------p29
3.4 商业物业管理-----------------------------p34
3.5 销售卖点的组织---------------------------p34
3.6 商场的综合评价及总体评价-----------------p34
第四篇 销售方案-------------------------------------p35
4.1 总体销售策略-----------------------------p36
4.2 销售时机及销售的阶段安排-----------------p36
4.3 现场包装及形象包装-----------------------p38
4.4 销售渠道选择与设计-----------------------p47
4.5 广告策略与销售方案及预算-----------------p49
4.6 现场包装及预算---------------------------p53
第五篇 价格策略-------------------------------------p55
5.1 塔楼部分--------------------------------p56
5.1.1 价目表制定的原则-----------------------p56
5.1.2 项目的实收均价与销售速度---------------p56
5.1.3 折扣率的说明---------------------------p58
5.1.4 各销售阶段折扣率-----------------------p58
5.2 商业部分--------------------------------p59
5.2.1 市场售价比较法-------------------------p59
5.2.2 市场租金比较法（投资回报法）-----------p61
第六篇 销售实施-------------------------------------p65
第七篇 销售准备工作细节--------------------------p67
第八篇 附件-------------------------------------------p75
1、物业发展建议-------------------------------p76
8.1 住宅部分--------------------------------p76
8.1.1 架空层（含会所）功能设置---------------p76
8.1.2 公用部分的装修标准建议-----------------p77
8.2 商场部分--------------------------------p77
8.2.1 装修标准建议---------------------------p77
8.2.2 商业物业经营管理建议-------------------p78
2、价格拟定的参考数据------------------------附页
8.3 竞争物业调查表（住宅物业数据表1-8）
8.4 与竞争物业比较打分表（都会100商住比较表）
8.5 商业裙楼各层的平面划分图（1-4层）
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