某地产项目价格报告(PPT 82页)

项目概况——原生态的山景资源豪宅
项目形象——梧桐山中首席豪宅
4月8日-销售执行报告沟通的推售策略
目标下的问题
价格报告思路
1.项目背景分析
1.1中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险。
1.1政府在06年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危机向关注民生转变的“拐点”。
1.1政策调控的目的是平抑房价而非打压房价，未来政策的调控方向将是加强政策的执行力度。
1.1在05年政策的调控下，06年一季度房价持续快速上升，同比上涨20%
1.1豪宅客户自有资金大量沉淀，客户决策周期加长，影响购买速度。
1.1三级市场反应来看，市场存在一定风险。
1.106年年中深圳豪宅市场放量，豪宅市场价格上新台阶，下半年政策层面上存在一定市场风险。
1.1罗湖房地产市场未来分析
1.1市场分析小结
1.2本项目客户积累情况
1.2前期积累客户以公务员及私营业主为主，主要分布在罗湖区域内，部分客户来自福田。
1.2客户置业重点关注的因素是环境、项目本体、地理位置、物管及发展商等。
1.2近50％的客户可接受的最高价格集中在9000-10000，20％的客户接受价格在10000-13000。
1.2客户普遍以二次置业为主，为追求生活品质改善居住环境为主，因此价格有拉升空间。
1.2产品均好性强，前期客户对高层和多层的需求较为平均，客户的可引导性较强。
1.2客户关注楼盘主要集中在东方尊峪、淘金山、鸿翔花园二期、御景东方、半山兰溪谷等。
1.2客户分析小结
1.3项目分析小结
2.定价策略及方法
2.1目标回顾
2.2定价策略的模型分析
2.2定价策略的模型分析—案例启示
2.3价格策略：产品细分，分类比准，动态合成均价
2.3推售策略：控制风险、价值前置，一步到位的低开高走
2.3需要强调的几个问题：
3.核心均价的推导
3.1关于核心均价推导方法的思考
3.2高层产品核心均价推导：市场比较法
3.2高层产品核心均价推导：典型楼盘比较法
3.3多层产品核心均价推导：三级市场同类产品比值法
3.3多层产品核心均价推导（2）：三级市场同类产品比值法
3.4本项目的动态比准均价
4.价目表的形成及验证
4.1价目表的制作方法
4.2价格表形成——影响价格的因素和权重
4.2价格表形成——平面调差
4.2价格表形成——高层特殊单位处理
4.2价格表形成——高层平面调差确定
4.2价格表形成——竖向调差
4.2价格表形成——赠送面积处理
4.2价格表形成——付款方式和平均折扣率
4.3价格策略的导入
4.3价格策略的导入及价格表的生成
4.5价格表的验证
4.5价格表的验证——单价敏感性分析
4.5价格表的验证——总价敏感性分析
4.5价格表的验证——点对点分析（159平米）
4.5价格表的验证——点对点分析（171平米）
4.5价格表的验证——点对点分析（215平米）
4.6入市均价建议
5.销售安排及销售预估
5.1下阶段工作计划总控图
5.2开盘销售预估
5.2销售速度及价格预估
本报告解决问题的思路回顾
报告要点回顾
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