某项目办公楼运营方案(DOC 98页)

第一章 项目基本情况.....1
1.1四至及区位.....1
1.1.1项目四至.....1
1.1.2项目区位.....1
1.2周边交通及配套设施情况.....1
1.3经济技术指标.....3
1.4项目获取描述.....4
第二章 项目市场分析.....1
2.1城市规划及发展研究.....1
2.1.1城市规划情况.....1
2.1.2区域规划情况.....3
2.1.3城市经济发展.....3
2.1.4城市人口及消费能力.....5
2.2城市房地产市场分析.....7
2.2.1市场政策分析.....7
2.2.2办公楼市场分析.....7
1、市场整体情况.....7
2.3区域房地产市场分析.....10
2.3.1区域办公楼市场分析.....10
2.3.3区域市场判断.....11
第三章 项目SWOT分析.....13
3.1项目优势分析.....13
3.1.1区域优势.....13
3.1.2资源优势.....13
3.1.3品牌优势.....13
3.1.4配套优势.....14
3.2项目劣势分析.....14
3.2.1市场消化能力.....14
3.3 项目机会分析.....14
3.4 项目威胁分析.....15
3.5 SWOT分析结论.....15
第四章 项目定位.....16
4.1整体定位.....16
4.1.1.产品定位.....16
4.1.2.形象定位.....16
4.2客群定位.....16
4.2.2. 客户行业定位.....17
4.3持有与销售占比.....18
第五章  项目规划.....19
5.1项目总体规划.....19
5.1.1规划建筑方面.....19
5.1.2景观方面.....20
5.2项目控制性规划.....21
5.3项目分项规划.....21
5.3.1可售沿街商业规划.....21
5.3.2公共配套规划.....22
5.3.3景观规划.....22
5.3.4基础设施规划.....24
第六章 目标成本分析.....29
6.1成本分摊方案.....29
6.1.1绿荫里项目总成本占比情况.....29
6.1.2前期工程费及基础设施费.....29
6.1.3建安工程费.....29
6.1.4不可预见费.....30
6.1.5筹资费用、期间费用.....30
6.2方案阶段目标成本.....30
6.2.1 目标成本总体情况.....30
6.2.2 主要成本指标情况及测算依据.....31
6.3与可研阶段目标成本对比情况.....32
6.4成本对比情况分析.....34
6.5与集团标准成本差异分析.....35
第七章 招标采购策划方案.....38
7.1 总体思路.....38
7.2 服务类招标采购策划方案.....38
7.2.1已确定设计、咨询单位.....38
7.2.2未确定设计、咨询单位.....39
7.3 工程物资类招标采购策划方案.....39
7.3.1已确定工程、物资单位.....40
7.3.2未确定工程、物资单位.....41
7.4 营销类招标采购策划方案.....42
第八章 工程管理策划方案.....43
8.1工程建设目标.....43
8.1.1安全文明目标.....43
8.1.2质量目标.....43
8.1.3进度目标.....44
8.2项目建设主要方案.....44
8.2.1 专业设计管控方案.....44
8.2.2 合约规划.....44
8.2.3招标规划.....46
8.2.4 一级节点计划.....49
8.2.5 施工组织.....50
8.3工程建设施工进度保障措施.....52
8.4质量管控措施.....54
8.4.1合同条款对工程质量的要求.....54
8.4.2实测实量合格率目标及计划安排.....54
8.4.3本项目的质量通病控制难点及应对措施.....54
第九章 营运策划方案.....56
9.1经营模式策划.....56
9.1.1确定经营模式原则.....56
9.1.2经营模式.....56
9.2开业筹备.....60
9.2.1写字楼物业移交验收.....61
9.2.2营运管理文件编制及报审.....61
9.2.3客户进场装修及现场管控.....61
9.2.4物料准备.....63
9.2.5 人员到岗与培训.....63
9.2.6营运服务功能完善.....64
9.2.7开业前模拟演练.....64
9.2.8开业庆典的组织实施.....65
9.2.9开业评估.....65
9.3后期营运管理策划.....65
9.3.1经营目标管理.....65
9.3.2经营策略分析.....66
第十章物业服务方案.....69
10.1、项目概况.....69
10.2物业服务中心部门设置及职能.....69
10.2.1部门设置.....69
10.2.2部室职能.....70
10.2.3人员组织架构.....70
10.3物业服务总体管理原则.....71
10.3.1总体管理目标.....71
10.4物业服务管理模式.....71
10.5物业服务内容与标准.....73
 10.5.1客户服务管理.....73
10.5.2 环境品质管理.....74
 10.5.3工程运行维修服务管理.....74
10.5.4安全消防管理.....75
10.6物业服务费用标准.....76
10.7特约优质物业服务.....77
第十一章 项目开发分期.....78
11.1 开发策略及分期原则.....78
11.2 项目总开发分期.....78
第十二章 投资与收益分析.....80
11.1投资情况.....80
11.2投资收益情况分析.....80
11.2.1测算基础.....80
11.2.1.1经营指标情况.....80
11.2.1.2成本及费用指标情况.....80
11.2.2投资收益情况.....80
11.3现金流量分析.....80
11.4资金筹措及资金支付.....80
11.4.1资金筹措.....80
11.5轻资产运作对项目影响.....81
11.6税收优惠.....81
第十三章 附件.....82
13.1项目开发一、二级节点计划.....82
13.2办公楼投资计划表.....85
13.3办公楼现金流量表.....86
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