旧城改造项目工作要点介绍(PPT 77页)

旧城改造项目工作要点介绍
几个关键名词
与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。
在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段
前期准备工作流程
拆迁实施阶段工作流程
开发实施阶段工作流程
旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切美好愿望的实现都要基于利益博弈
三方在拆赔谈判中的具体分工和工作
开发模式
城市更新主要的运作模型研究
城市更新运作模型研究
大规模、多功能的城市更新项目主要采用MUT模式
MUT模式的组织实施流程 
部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发，是旧城改造项目的基本思路
旧城改造中7种盈利模式
旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式
模式一：城投自主进行一级开发
城投自主进行一级开发模式评价
模式二 ：城投寻求合作开发，并约定投资回报率
城投自主进行融资型合作开发模式评价
模式三：城投谋求战略性合作开发，并按股分红
战略性合作进行一级开发的模式分析
总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为融资性合作和战略性合作两种主要形式
城投是否在一级开发后介入二级开发，取决于地块价值的提升速度及其在项目整体中的重要性
模式四：城投取地自主进行二级开发
模式五：城投取地转让变现
模式六：城投与其他公司合作取地进行二级开发
……综上，城投可以通过定向摘牌获得土地二级开发权，根据具体情况获取二级开发和土地增值收益
一些非盈利文化娱乐项目也可以采取BOT项目招商方式开发，城投通过协议获得招商佣金
拆赔方案
拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式
“实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比
拆赔模式
月川村改造共形成六种补偿方案
制定拆赔方案的技术路线
拆赔方案实施过程
拆迁补偿在实践中的细节
设定拆赔方案之关键
经济测算及评价
经济测算基础及前提
成本细项（总投资）=开发成本+开发税费
收入细项=卖房+卖地+商业性物业持续经营收入
项目利润测算
项目经济收益指标及评价。
风险性分析
内部收益率IRR：使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率
提高利润率的主要方式及选择顺序
旧改的组织构架
比较理想的旧改项目组织结构
旧改项目政府招商条件
旧改项目可能的优惠政策
各项手续的办理
主要风险控制
旧改项目对于开发商的关键点
旧改项目关键点：
旧城改造对于开发商的挑战
旧改项目调研中应该关注的方面
在过去的两个多月中，项目组成员进行了大量的数据收集与相关研究
深入一线，获得真实资料，访谈+调研，掌握村民改造意愿和安置补偿要求，
村内所有村民一致要求就地安置，满足村民就地安置的要求是月川村改造的前提条件
82%村民要求宅基地+货币补偿；100%村民要求住联排别墅；90%以上村民要求改造后有稳定的生活收入或工作机会
考虑月川村民要求和可能的补偿内容，我们通过六项补偿内容的组合来设计补偿方案
补偿水平从低到高，我们提出三个补偿方案
若利益驱动村民居住公寓或说服海航地块异地安置，则有两个补偿方案
村民要求与政策标准集中反映在村民还建房类型
若能部分别墅还建、部分公寓还建，则形成折衷方案六
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