某公司项目发展战略及整体定位报告(PPT 171页)

第一部分
旅游城市，全国十大宜居城市之一，外来人口较多，经济增长迅速
位于银滩西区，紧邻冠头岭；景观资源丰富，但目前缺乏旅游配套
围绕一个成熟的18洞高尔夫球场，内部水系丰富
项目周边交通便利，景观资源丰富；但有待拆迁的村庄影响了周边的氛围
大规模中高容积率项目 ，场地较为平整；四块地围绕高尔夫球场，具有不同的资源条件
项目属性界定——
海门天域作为嘉和旗下优质项目，应承担高形象、高收益、低风险的发展目标
在嘉和集团的通盘考虑下，本项目具有侧重点不同的远期和近期目标
北海房地产：波动型市场、政策敏感、量的波动大
北海未来：海岸线丰富，一线海岸线上项目众多，供应量极大
核心问题——
第二部分
宏观大势
政策解读：肇始于4月中旬的新政出台之后成效明显，许多城市房地产应声而落
对比07、08年调控，本轮政策呈现出诸多不同，显示了政府调控的决心和调控水平的成熟
长期来看，行政手段打压房价向下和市场自然向上之间存在博弈关系
在波动的外销型市场，两类需求是相对稳定的
以外地客户为主，房价近年来上涨，房地产总体比较健康
盘点市场的年消化量，平均在120万㎡左右，新盘交易量不足90万㎡
盘点市场的存量土地及新增土地，总量接近1200万㎡，需要10年以上才能完全消化
市场总结——市场多波动而难以走量
富裕人群自90年中期开始滨海度假迁移，由内陆向海边、由高纬度向低纬度地区迁移
从海南置业群体来看，海景资源的稀缺性和投资前景成为中高端客户的购买驱动
中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速；长期来看，是滨海度假物业的消费支撑
海南岛——优质海岸线基本瓜分完毕，转向腹地开发
城市级的海景资源遭到瓜分，北海海景物业仍然处于低洼水平
北海的海景资源和气候条件相当优越，未来其宜居宜游的特性将会进一步显现
通过三亚高端度假物业的价值演变轨迹，可推知北海未来高端度假物业的价值利好趋势
“北部湾经济圈”战略的提出，将作为中国经济第四增长极打造
在优惠政策和投资方面大力支持北部湾开发，目前产业增长已经初见成效
基础设施逐渐完善，交通日渐发达，并拉近和珠三角的距离
北海旅游人数较多，并着力打造无污染产业、环境宜居的城市
北部湾经济进一步发展，未来5-10年会有较大提升，将会推动区域度假和置业
借鉴其他城市群的发展经验，未来将会出现大量区域级的度假客户
从北海的房地产发展历史来看，中短期高回报率是过去房地产市场兴起的主要推动力
09年大量外来客户涌入的同时，也带动了本地客户对“海景” 物业的投资
北海房地产兴起的三大因素中，超高回报率仍是目前的主要驱动力，但将逐渐减弱
远期来看，北海是一个旅游资源驱动的市场，度假物业具备更大的增长空间
市场未来将经历一个“转型期”，实现客户结构的转型
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