某中心区别墅项目定位报告(PPT 128页)

项目任务梳理
目标实现
项目价值体系的建立
项目属性定位模型
项目分析
项目交通便利，路网通达性较好，项目所受噪音污染较小。
项目南向有海景和良好市政公园景观，但是受前面别墅用地不确定性的影响，景观资源的利用性存在一定困难
本项目属于紧邻滨海休闲带及海景、周边环境纯净、交通便利的别墅项目
项目所属宝安中心区是深圳市规划、起点较高的新城市区域中心
交通将促进城市的西移，拉进了宝安中心同城市的距离，商业氛围的形成将进一步促进宝安中心的城市化
宝安中心区将是未来深圳滨海城市重要形象标志，是深圳的名片之一
政府和开发商处于搏弈状态，2006年的政策出台将指向豪宅，而2006年豪宅放量很大，所以对市场和客户的把握将越发重要
从2005年宝安市场的供需来看，宝安中心区的价值不断被认可、提升，目前成交均价达到5833元/平米，关内成交客户近50%。
从近两年宝安中心区供应来看，低密度高档物业缺少，而当地客户购买力强劲，当地客户对低密度高档物业的需求没有得到满足
目前深圳别墅分布以城市别墅和景观别墅分布较为集中
2007-2008年市场可能推出的别墅项目
本项目将锁定尖岗山为竞争对手
从两个项目指标分析来看，两个项目虽然没有直接竞争，但由于推出时间和地域的原因，将会有一定竞争，建议本项目提前放出信息，以拦截部分地缘客户。
独栋最大化和舒适产品最大化是项目价值最大化关键
世联沉淀：各类产品的适应性容积率分析
价值最大化下产品规划建议
物业档次越高对项目的安全、私密、朝向等因素的敏感度就越高
独栋对各项因素要求都比较高之外，相比之下TOHO的敏感程度稍低
建筑风格建议—有地中海风情的新古典风格
建筑风格建议—如果能做到纯粹的地中海风格，也是一种新奢华主义的体现
滨海元素及风情的营造会给人们带来轻松、自由的感觉
建议独立别墅、部分TOHO及会所增加观景台
通过定制式服务增加每户入户的身份感和标识感
细节营造将带来良好的体验，而体验将会产生价值
建议在小区营造休闲而富有情调的大道，同时有一些可供大家分享的空间
会所是交往的场所，是新奢华主义的体现

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