某项目定位之市场研究报告(PPT 139页)

中铁瑞城·西郡英华项目定位之市场研究报告
市场研究报告提纲
宏观经济研究
宏观经济与政策现状
我国经济进入快速发展阶段,房地产仍是支柱产业;
未来经济面临产业转型、通胀、银根紧缩
限购—--限贷等打压投资的”保政策—重民生”政策影响是持续的。
宏观经济启示
做好风险控制，打造低市场风险的产品为先；
未来面临政策调控具备持久性、波动性、多频率特征。
成都城市发展特点归纳
成都已经确立起西部桥头堡与中国1+3全国战略经济高地地位；
目前城市发展处于全国副省级城市前列；
成都进入都市郊区化城市化快速发展阶段；
未来定位世界现代化田园城市，高新、现代服务业、新材料产业升级在即
成都发展启示
产业崛起、升级与都市郊区化将加速项目区域融入主城区速度；
城市地位的快速拉升，提高地产开发投资价值。
西部新城城市发展研究
板块构成
区域由高新西区与郫县两个城区构成四大板快
郫县老城区板块：城镇生活配套区
郫县新城区板块：郫县新行政新城与高新产业衍生配套服务区
高新西区板块：主要为高新产业与总部办公为主
郫县红光—犀普板块：城镇配套服务中心与现代工业港区域
TOD新城
以西区大道、IT大道与地铁等构成连接成都主城区的TOD新城区发展模式
郫县城市发展研究
郫县距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美；
市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，有银郫县之称。
全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），总人口50万人。
西部新城发展研究
西部新城发展特点归纳
郫县与高新西区共同形成典型的交通枢纽型—产业新城；
高新西区以二产业为主；
郫县以二产业为主，人口发展进入快速城市化初级阶段；
未来产业主要高新西区为主，进入衍生配套服务完善阶段，郫县主要承担西部新城商务配套、居住、商业配套
西部新城发展启示
产业发展处于的衍生性配套服务完善阶段，给区域开发提供了大量的居住、商务、购物发展空间；
带动了区域快速实现与成都对接，提高了区域地产投资价值。
宏观经济分析启示
未来面临政策调控具备持久性、波动性、多频率特征；
做好风险控制，打造低市场风险的产品为先。
成都发展分析启示
西部新城分析启示
成都住宅市场研究
郫县住宅研究
郫县住宅市场特点
郫县住宅市场伴随成都2010年量跌价涨，目前市场均价打造4500；
电梯产品是市场供销主力产品，供销两旺；
洋房产品供应量小，供销比在1：0.7；
别墅产品供应小，供销比在1：0.4左右；
未来潜在供应量在2300亩，预计见面约600万平方米。
住宅市场特点启示
未来区域市场电梯是绝对主力，供销两旺因产品同质化竞争而竞争加剧；
未来价格仍有较大幅度上涨空间；
洋房属于区域市场畅销---稀缺产品。
区域板块特点
分为红光-犀浦、郫筒、蜀都新城、高新西区四大板块
红光-犀浦处于快速发展期，休闲配套与人文资源处于待完善与激活阶段
板块供销特点
各板块供应产品面积丰富销售主力产品集中在70-150㎡之间
主力单价集中在5000元/㎡之间; 主力总价在？万之间
产品设计特点
注重建筑品质、园林的打造
灰空间与建筑品质是区域产品设计主流
核心竞争项目选择
本案核心竞争板块为高新西区与红光—犀普板块，重点竞争板块为蜀都新城与郫县老城区板块
独栋项目：今日田园、成都后花园
双拼+联排项目：今日田园、上景颐园、成都后花园
叠拼+洋房项目：今日田园、弗莱明戈、华润橡树湾、中信未来城、上景颐园、成都后花园
电梯项目：弗莱明戈、华润橡树湾、中信未来城、龙城国际、万景峰、橡树湾、绿地国际花都、上景颐园、       置信逸都、海骏达1号等项目
核心竞争项目分析
华润橡树湾分析
今日田园分析
户型设计特点
潜在客户需求研究
客户需求研究
区域商业市场研究
项目自身条件介绍
区域快铁商业：
目前项目周边及郫县城区商业品质较低，业态分布较为杂乱，且缺乏大型购物场所；
商业租金水平较低，商家经营状况一般；
集中式餐饮娱乐区缺失
周边商业现状
周边及郫县城区商业品质较低，业态分布较为杂乱，且缺乏大型购物场所；
集中式餐饮娱乐区缺失。
动态SWOT分析
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