某公司项目可行性研究报告(PPT 85页)

房地产宏观市场分析小结
北京未来规划六大重点产业功能区，形成以CBD、中关村、金融街为代表的三大办公聚集区
CBD、中关村、金融街写字楼租金水平最高，入住企业以大型知名企业为主
包括三环在内的内城商务办公沿环线分布，主要集中在东、西二环，东三环沿线，其他沿线零星分布
本区域目前商务办公集聚程度较低，商务办公氛围较淡，写字楼项目多沿三环部分零星分布
区域写字楼项目:金城中心
区域写字楼项目:嘉业大厦Ⅱ期
区域写字楼项目:扑满山（在售）
区域商务办公结论：本区域商务办公集聚度较低，商务办公实现价值较差
本项目周边区域存在三种类型的商业业态：区域性商业中心方庄特色商业街，集贸型商业方庄市场，以及社区商业
方庄周边以及三环以南区域商业以集贸性商业和社区商业为主，与特色商业街业态分级形成互补
区域商业结论：本区域商业中心与市区商业分级形成互补，商业配套成熟
方庄区域在售住宅项目多分布在南三环附近，随着方庄南路的贯通，方庄南部区域交通环境改善，目前价格在1.6万元/平—2.3万元/平
区域在售项目以高层板楼为主，部分板塔结合，户型以舒适三居为主，主要以地缘性客户为主
CBD东部的小户型社区，目前主要以零居、一居为主，价格1.4万元/平-1.85万元/平，客户为CBD白领及投资客
区域二手房市场价格随房龄和住宅性质分级： 5年内次新房1.4-1.8万元/平米，5年以上二手房价格1.1-1.4万元/平米，二手经济适用房价格1-1.2万元/平米
本区域二手房市场租赁市场客户主要以地缘性客户为主， 随着5号线的开通，客户的来源趋于多样化，小户型受青睐
区域住宅结论：本区域住宅供应量小，以地缘性客户为主，租赁市场小户型受到市场青睐，客户以CBD白领为主
项目整体定位
本项目SWOT分析
整体定位
形象定位——国际青年社区：活力、沟通、精品
典型小户型项目客户描述——gogo新世代中心
典型小户型项目客户描述——10AM新坐标
客户定位——CBD、亦庄经济技术开发区年轻白领以及投资客为本项目核心客户
价格定位：精装修酒店式公寓价格17000元/平米
项目经济测算及可行性分析
地块1：根据收益法测算六层小白楼的市场价值为2757万元人民币
地块1：进行重新装修后按照周边写字楼租赁价格2.5元/平米/天测算，项目价值4500万人民币
地块２：现状条件下到完成精装公寓出售还需追加2500元/平米
项目所在区域写字楼和住宅毛坯房可实现16000元/平米的单价
地块2预期收益测算
地块3收益预测：地价7490万元，根据假设开发法预测项目收益3千7百万人民币
方案一：只收购地块3，预期收益 3千7百万人民币，投资回报率49%
方案二：三项目全部收购，拆除小白楼，预期收益五百万，投资回报率1%
方案三：收购地块2和3，预期收益70万
本项目其他风险说明
附件：本项目发展设想
深圳·丽阳天下：面向白领阶层资源条件较差的小规模单体项目，在竞争中脱颖而出
丽阳天下成功关键因素——CONDO主题的重新定义与诠释
丽阳天下：用突显于区域的建筑外延拔高物业形象，迎合目标客户的心理诉求
北京·炫特区（SHOW MY LIFE）
完全根据青年人特点的产品设计与社区配套
金地•梅陇镇——“代言城市未来的梅陇镇”
简约、富有活力的建筑外立面形象
情趣丰富、功能多样的架空层
案例借鉴启示
本项目发展建议——
通过架空层的设计营造立体的共享空间，赋予社区鲜明的个性
典型青年社区特色配套案例
社区为青年人提供专属运动、生活、休闲类配套
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