某项目定位投标报告(PPT 132页)

在容积率限制条件下，本项目商业指标可能分解的三种产品形态：专业写字楼、公寓、裙楼商业（或街区）
我们需要这三类产品在对实现目标的效用条件下，从市场竞争、客户需求两个维度进行分析，从而得出适合本项目的物业组成和具体发展方向。
从市场竞争和客户需求两个方面，对各类物业实现目标的效用进行审视，指导本项目的产品定位。
区域酒店类物业两极分化严重，竞品项目多以四星级以上酒店规划为主，周边安置小区则多以低档次酒店、宾馆为主，片区未来酒店市场需求较大，酒店公寓市场存在较大的发展空间
区域内科技产业园，为酒店公寓带来了可观的终端客户群资源
周边聚集的高校聚集了5万余的师生，存在巨大的公寓租住群，高收入老师则具有潜在的投资和改善需求
投资类客户覆盖全市，客户实力较强，关注区域未来发展前景和升值潜力，对投资类小户型产品比较青睐
通过发展特色主题酒店规避星级竞争，抢占市场空白
各类型企业不同发展期的办公物业需求规律
酒店公寓在区域内需求较大，且供应稀缺；商务公寓虽供应不足，但因目前需求有限，应尽量控制体量；周边存在高质教育资源，可整合发展学区公寓，提升公寓附加值
区域产业园发展对酒店公寓的需求迅速扩大，但区域内目前供应基本空白，规划5-7万平米为宜。
项目周边聚集了高校、产业园人群等诸多群体，商业消费需求较大
周边重点项目商业竞争同质化，多以街铺为主；缺少主题
及特色，缺乏一站式餐饮、休闲娱乐商业场所，商业业态
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