某市九洲项目可行性研究课程(PPT 78页)

常州九洲项目可行性研究
报告思路
常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分
常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代制造业基地和发展包括物流等生产服务业
城市经济高速持续增长，为房地产市场发展提供有效支撑
常州城市建设整体投入力度相对较小，影响城市形象提升——与经济高速增长形成明显反差
城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北”，项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域
本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势
本片区高档住宅集中，常州人心目中传统高端人群汇集居住区域，区域认知好
交通优势为劳动路一带带来了大量的人流，沿劳动路有较好的商业氛围，商业档次主要集中在中低档
项目界定——位于市中心的综合大盘项目
常州商品房市场分为老城区、新北区、武进区三个板块，老城区为价格最高点
全市各区置业人口除均有在中心城区置业的心理倾向外，习惯就地置业
老城区较武进区、新北区有明显的竞争优势，吸引全市的置业者
老城区趋于成熟、配套完整、价格梯度明显；中心老城区成为价格高地
然而最受青睐的老城区未来住宅项目也是非常有限
城市中心区域可供大规模重建、改造的土地供应也已经所剩无几
本项目竞争范围的界定：跳出兰陵片区，纳入中心老城区范畴——以老城区的土地稀缺性来提升本项目价值
主要原因是常州城市面貌较差，优秀的园林规划设计容易形成亮点
本项目客户定位主流中高端客户
客户简析
呼和浩特东岸国际社区——依托景观规划将国际化与社区感做到极致，营造生活氛围
深圳金泓.凯旋城——景观规划体现冲击力与国际化社区感
项目初步定位
本项目最大的优势在于规模大，地块形状规整，景观规划可为空间大
建议本项目主力户型主要确定为：普通3房与舒适型3房为主，另外包括部分舒适型两房与四房
本项目住宅产品价格初步定位
住宅产品消化速度预期
保证社区品质的前提下，商铺规模最大化——商业是项目利润中心
商铺价格定位
商业实现的价格？
一期项目布局
体现国际化社区的五大展示点
国际化的建筑风格
欧式偏现代的风格的建筑——符合大盘的形象
现代简约式风格的建筑——符合大盘的形象
国际化的景观园林
水系园林体系之水景意象
水系园林体系之水岸互动意象
水系园林体系之组团/线性水系/坡度意象
社区环境的核心价值带——水岸景观园林
国际化的风情商业
启动区商业设置的核心目的就是营销展示
步行街区风格参考一：欧式风情街区
步行街区风格参考二：现代风情街区
丰富的景观小品如座椅、花坛、雕塑、喷泉增加购物的情致
入口的处理
引进体现格调、品味的成熟社区的业态形式
保持一定的满足生活需求的社区初期业态形式
项目状况回顾——外部条件
项目状况回顾——本体素质
针对本项目启动模型的研究——启动原则
针对本项目启动模型的研究——启动策略
模型基础上的启动策略
展示性强、昭示性好的启动区策略
选取“水岸”、“观景”、“特色商业街”作为核心展示点，予以孔雀开屏式体验式展示
极具参考价值的案例实证
济南阳光100国际新城——展示先行
金泓凯旋城——扬长“补”短
郑州郑东第一大街——产品创新
下阶段工作内容：整体定位与物业发展建议

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