某集团莆田仙游项目整体定位与物业发展建议报告(PPT 171页)

ART-DECO风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势 ，适合项目塑造高端形象
【产品组合建议】三房为主力户型，两房为重点户型，适当布置高端楼中楼产品，规避四房产品风险
【产品配比】三房为主，通过不同面积段进行产品区分；适量两房填补市场空缺，楼中楼产品拔升项目形象
【供需及销售量】120-140㎡供需两旺，占35%以上；另外，70-80㎡区间存在较大市场机会
【供需套数】三房是市场主流产品，其次是两房，公寓、四房和楼中楼非市场主流产品
【公寓】市场消化速度慢，消费者投资意向极低，因此本项目不建议规划酒店式公寓产品
【其他乡镇客户】大部分在外经商，家有自建房，为进城、教育置业，总价承受能力不高
【别墅】市场上别墅销售情况良好，且市场的潜在需求量大，本项目适当规划别墅既可提升形象又可实现一定的利润
【县城客户】主要以公务员、教师为主，可接受总价60万以内，需求三房为主，注重生活配套及社区环境
【商业价格测算】通过与市场项目的比准，预估本项目沿主干道商业销售均价20000元/㎡，商业是利润的主要来源
【商业价格测算】通过价格折减规律，外街二层商业售价12000元/㎡，一层内街售价为14000元/㎡，二层内街售价为8000元/㎡
【商业价格测算】通过价格折减规律，本项目次级道路商业预估售价14000元/㎡
【客户总价区间】市场两房总价区间25-62万，三房38-62万，四房71-80万
【客户构成】主流购房群体为县城、榜头及其他乡镇客户，职业构成以生意人、教师、机关单位为主，且购房区域性较强
【楼中楼】具备稀缺性及创新性，可拔升项目形象，建议本项目规划少量作为“楼王”产品，并通过面积赠送提高性价比
【榜头客户】主要为仿古家具私企业主及高级技术工人，置业目的为进城及教育，关注点为教育和社区配套
【温泉入户】成本过高，且后期维护工作较繁琐，不建议采用
【销售率】70-80㎡和100-110㎡销售率最高，其次为90-100㎡ 和120-130㎡ 的产品
【销售率】三房供销两旺，两房供应低于三房，但销售速度理想，有一定市场需求，四房及复式由于总价问题销售率偏低
【高层均价测算】按照30%基本利润率进行返算，纯计算住宅部分，住宅保本销售均价6694元/㎡
三个景观组团设置不同的主题与功能，营造“异步异景”的园林景观空间，提升社区居住品质
与水景相结合的栈桥设计，采用木质、玻璃或原天然砖石材料，体现天然质感
两房布局紧凑，加大赠送面积，增加居家功能空间，优化产品布局
为了提高性价比，考虑当地政策执行严格，可用的偷面积方式有限，主要以“擦边球”进行最大化赠送
为提升宅的附加值，建议严格控制面积或提高附加值，可考虑地下空间的充分利用
主入口沿主干道设置，气派入口广场对外凸显城市意向与强烈昭示，彰显社区气派和高档形象
主要发力点
主要通过屋顶造型、装饰线条以及底部石材的运用来塑造ARTDECO三段式建筑结构，体现品质感
于项目西南角设置两层商业旗舰，并引进商业主力店进行经营，提升沿线商业价值；前期作为项目营销中心，后期整体出售
五华提出的目标：打造标杆产品，实现当地市场最高价，通过126-1地块前期快速开发回现，取得后续整体300亩地块
五华集团莆田仙游项目整体定位与物业发展建议报告
产品定位原则：抓市场主流，控制总价，并通过赠送保证舒适度
以仿古家具为支撑带动区域经济发展，私营业主多，藏富于民，消费能力强，但由于城镇化水平低，高端消费外溢
企业及取地背景：市场一定知名度，通过项目开发带动后续地块取得
住宅主要发力点
住宅户型设计建议要点
住宅担当市场领导者角色，树立区域高端产品价值标识，突破区域现有价格体系
住宅核心问题：如何实现高于区域20%溢价，实现高于市场1300元/m2
住宅的价值主要通过自身产品力及附加值的提升实现
体验式展示4部曲，充分展示项目全新生活方式
体验第1站：沿东一环路一侧前期展示以外围展板、绿化为主，结合宅连店底商，展示城市意向，形成自我领域感；集中式商业引进主力店提升整体商业价值
体验第2站：大气、个性化的营销展示空间，通过外立面、形象岗及内部装修制造豪宅感，震撼客户
体验第3站：宅连店及高层间的园林空间，利用别墅庭院及景观小品、高大植株的设置，打造园林景观展示面
体验第4站：宅连店别墅样板房，体验尊贵便捷的生活方式；高层样板房，体现产品优势
充分利用底层架空进行绿化，形成半开放的绿化空间，延伸绿意入户，并可适当与水系相结合，丰富景观视觉
充分考虑到夜景灯光效果，避免使用冷色调灯柱
入口广场运用相对整齐的行道树和花坛、植被等体现出气势，并加以水景及雕塑呼应，形成仪式感，给业主尊贵感
全国各品牌开发商景观打造要点总结：重视水景和园林细节打造，营造浓密、多重、立体化园林景观
全国房地产典型开发企业高层外立面特色研究
内侧沿溪道路不设置商业，建议在地块西北角设置2F会所，楼栋适当转向保证景观面及拉大间距
凸显社区高品质住宅形象的欧式风情园林打造核心要点——品质感、精细化
利用架空层设计挑高入户大堂，并按照星级酒店标准精装，打造奢华、尊贵、气派的入户大堂，并配以大堂管家服务，营造尊崇、温馨的归家体验，拔升项目豪宅形象
原有方案存在问题：商业体量最大化，但存在消化及价值实现问题，住宅普通兵营式排布，景观及地块价值没有充分挖掘
发展战略
各户型设计要点
合肥桂花园建筑采用经典的欧陆风格外立面与细致的构件搭配，错落、凹凸变化，整体风格清新典雅
合肥百合公寓——稳重、大气的ARTDECO风格，三段式结构、高低错落建筑顶部造型、从建筑用材到细节体现高品质感
启动区产品细分：少量两房作为婴儿产品，以小面积三房做为现金牛产品，宅连店作为标杆拔升整体形象
启动区推售铺排：建议启动区分2期推售，一期产品约340套（含18套宅连店别墅）
启动区范围必须避开高压线，另根据价值标杆产品搭配相对较弱产品的原则确定启动区
启动区规划有2栋两梯六户、2栋两梯四户产品及18套宅连店产品，商业部分包括3F集中式商业及沿街底商
启动区高层以小面积户型为主力，三房占78%，主要以95、115㎡小面积三房为主
商业价值实现模式
商业导视牌及广告牌、立柱牌、街区绿化小品等强化商业氛围，建立强势的区域标识形象
商业的体量及形态未确定，但须根据溢价程度、销售难易进行取舍
商住分离，互补干扰，别墅有独立地下室可直接入户
商家验证1：中小规模特色餐饮有一定进驻意向，但单纯依靠中小规模餐饮不能带动整体商业
商家验证2：百货类进驻意向低，超市、影院及娱乐类均不具备单独驱动能力，因此建议选择复合业态
四线产业型小城市，拥有一定环境优势、中大规模、高地价商住项目
在仙游市场，现阶段客户对水景、园林景观的丰富性及参与性等关注度高
在保障品质的前提下，注重成本控制
地块内部相对平坦，与周边道路高差3-5米，东临瑞溪，西近东一环路，北面紧临水乡丽都，南面为开发商后绪意向地块，北面有高压线横穿
城镇人口基数大，城乡一体化进程带动城市人口增加，且随着产业发展带来大量流动人员，促进住房需求增长
基于领导者的市场占位，本项目主要可通过自身产品力打造及附加值提升实现溢价
大三房在保证较舒适居住尺度基础上，通过多种创新进一步提升舒适度
大四房是项目中的明星产品，充分挖掘产品舒适度，营造大尺度多功能的高品质居住感
宅连店产品应注重宅与店的空间关系，宅与店相对独立，且保证宅的舒适度，后期采用可分可合形式进行销售
宅连店作为本项目的创新产品，具备标杆作用，建议控制面积，通过赠送提升附加值，保证舒适度
宅连店作为标杆产品，是项目的形象面，结合底层商业打造，形成项目独特的风情
客户定位：主抓本地中高端客户，兼顾刚需及改善型客户
对于紧凑型户型，减少大而无用的面积，提高功能空间的使用率
对于舒适型户型，削减非必要功能空间，节省交通面积，同时可适当增加进深
小三房通过精准设计，户型紧凑，实用面积集中，减少面积浪费，通过一定创新提高性价比
小区景观步行道应强调蜿蜒曲折、曲径通幽，曲线步道营造移步换景的丰富园林空间
市场其他产品：面积控制较好，户型附加值不高，功能空间单一，无明显亮点
市场现有2房：除阳台、凸窗、花池外无其他赠送形式，空间布局有待优化
市场现有3房：户型面积120㎡以上，赠送形式以凸窗和阳台为主，2个以上阳台；3+1房较少，赠送空间改造的实用性不大
市场现有4房：户型面积130㎡以上，基本无赠送
市场现有别墅：面积200-350㎡，双拼、联排为主，赠送面积方式单一
市场现状扫描：现阶段市场上各楼盘建筑外观打造上精细化不足，未真正体现出高档楼盘的品质感与外豪形象
市场现状扫描：目前仙游市场各楼盘对社区的园林景观打造较粗糙，精细化不足
市场目前产品基本做到南北通透，以两梯四户为主，部分资源好的位置设置一梯两户
市场立面普遍品质感差，客户偏好暖色调，注重尊贵感
市调成果沟通会后开发商需要世联解决的问题：
建筑外墙材料建议选择外墙贴砖，底部局部使用石材，以提高品质感，丰富立面形象
建筑色彩以柔和明快的暖色调为主，局部点缀明亮色彩，体现高品质感，消除区域陌生
建议选择超市、餐饮、娱乐共同驱动的形式发展集中式商业
所有户型必须做到主卧朝南，客厅朝南或者朝景观，南向面宽只给卧室或客厅使用
整体档次定位：与城市高端住宅形象相对应的精品商业配套，并具有一定的特色
方案比较：综合经济效益与方案优劣势，建议优选宅连店方案
景观节点延续景观主轴的对称性，中心景观节点以圆形花坛或喷泉为主体
本项目物业类型
根据价格预判，得出本项目商业排布大致如下；由于项目周边区域目前商业氛围不足，本项目商业基本靠集中式商业进行驱动
桂花系——绿城延续长度最长的一个系列，低密度、高绿化率，以4-5层洋房为主，间以小高层
楼中楼采用客厅挑高的方式增加空间的通透感，并通过精装提升其舒适度
次干道两侧：通过集中商业的带动，结合滨水资源，设置特色化风情商业街，打造特色风情商业街
欧式风情园林设计要点
水系作为园林的点睛之笔，沿主景观带布置，并形成局部的小水景
沿东一环路内街：打造体验式特色风情商业街区，提升商业环境中的休闲价值与景观价值
沿东一环路外街：展示城市意向，界定领域边界，住宅底商退台绿化处理，减少商业对住宅的影响，增大室外空间，增加行人的驻留性及驻留时间
沿景观轴设置3个景观组团串联核心景观带，以绿化植被结合2个重要景观节点，结合入户景观，丰富园林整体的内部空间
注意对于排水管、空调机位、水箱等细节的处理，可在基本不大量增加成本的基础上大力提升项目的品质感
电梯厅部分实例及参考图片
百合系——追求典雅、稳重、大气的古典主义或ARTDECO风格，多为高层，体现品质感与尊贵感
社区内部景观廊架、灯饰、雕塑等小品在细节上体现园林景观的品质感和精细化、特色化
空中庭园部分实例及参考图片
结合项目整体定位，建议项目打造欧式风格园林，通过仪式感的增加客户的尊贵感，提升项目品质与形象
综合比较，由于溢价不高且销售难度较大，商业部分不建议设置内街
绿城打造的公寓产品可以分为可以分为桂花系、百合系五大代表系列，其中百合系主要为高层产品
舒适三房在精准设计、实用功能空间集中的基础上，通过一定创新提升舒适度
规划布局调整：宅连店沿路边排布；适当将中心高层外移至规划路，降低压抑感及梯户比，增加“端头户型”；户型面积排布应考虑地块资源价值
规划建议：外街商铺可考虑空间组合方式，保持灵活性
规划建议：设置集中式商业，外街设置两面开，带动内街；内街将铺位划小，保证销售速度
设置两层会所，作为项目高端配套设置，提升项目价值形象
设置半开放式会所，引进高端餐饮、休闲业态，满足社区内部及外部高端消费群体，提升项目形象
设置欧式风情泳池，提升社区形象，同时作为水景展示，满足仙游客户需求；泳池结合围栏、雕塑喷泉等小品设计，丰富泳池边界，凸显精细化和品质感
设计院第一版总平：外围40套宅连店，三面底商，1栋3F集中式商业，围合式高层
设计院第二版总平——全底商方案：三面1F底商，利用地块拐角设置集中式商业
设计院第二版总平——宅连店方案：30套宅连店，三面底商，利用地块拐角设置集中式商业
运用多层次的几何线型及图案，重点装饰于建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位
远距离建立形象地标，近距离增强识别便利
连接项目四个出入口打造两条主景观轴，成为社区内部主要的景观步道和视线通廊，营造流畅的景观空间
采用高耸的乔木配以低矮的灌木丛、花卉草坪等搭配层次丰富的植被，结合几何图形剪裁，建立立体化、对称化的景观体系，提升园林的品质感
阳台露台部分实例及参考图片
除了市场正常的平层产品之外，可能的方向有别墅、整栋的空中别墅产品以及酒店式公寓
集中式商业：集中式商业的对外形象和昭示性是提升商业价值的主要方面，着重打造创新与现代感的立面造型与风格，契合项目整体气质
霓虹广告就是人气，做立面前提前设计安排
非常规赠送方式2——空中庭园
非常规赠送方式3——阳台、露台
面积控制在200㎡以内，通过露台、庭院等可改造空间的赠送实现功能完整
项目业态面临2种选择：餐饮休闲型或新区商业驱动型
项目处于莆田仙游鲤南镇玉田村，距核心区3公里，处于新城大盘开发阶段，目前已有3个在开发项目
项目总建约21万m2，商业23%以内，地王项目。距项目1km处有温泉资源，开发商可能投建东湖及九年制学校作为取得后续地块的谈判条件
高大与浓密的绿化种植可在视觉上形成更为宽阔的楼间距，弱化高层建筑带来的压抑感
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