城市综合体五大发展模式专题研究课程(PPT 94页)

万象城模式
某某模式
海岸城模式
SOHO模式
阳光百货模式
城市综合体五大发展模式专题研究
万象城成为了华润一个可复制的品牌，目前已经到了品牌收获期
某某城市综合体发展模式研究
某某集团转型：从住宅为主向多元化投资转型，最终聚焦商业地产的开发。
宁波某某广场概况
从05年开始，某某尝试在城郊结合部做大型的商业项目，宁波项目是某某在城郊结合部的第一个项目
销售型产品——某某广场48克拉Mini公寓
五角场某某广场地上总建筑面积约33万平方米，是五角场副中心目前体量最大、业态最全、商气最旺的商业项目。
五角场某某广场主力业态体现了某某广场第三代产品的特征：即购物、娱乐、餐饮、休闲、运动为一体，满足不同年龄客群的”24小时“消费需求
某某广场开发的三个时代
某某广场第三代产品——城市综合体开发模式特征
第三代向第四代的转型：未来会加入展示、文化、展览等业态进去，除购物休闲之外，还可以有一些文化熏陶
某某综合体的核心商业模式：订单商业
某某董事长王健林提出，做商业地产有三好三难:
商业地产出租为主，且在没有金融支持的情况下，有三种途径可获得现金。
某某广场模式的四个运作环节说明
某某广场的定位关注“地址、规模、主力店”三大要素，确保基本成功
某某广场的选址：集中于城市核心区或未来城市拓展区。
将招商提前到工程土建之前可以谈判提高租金、减少无效出租面积，避免主力店排他性协议
购物中心设计环节的六点把控
某某商业地产运营模式可从开发各阶段价值链分析出发，与之相应，长期低成本金融运作则是运营的最高核心。
从深圳南山城市副中心的发展历程来看，南山商业市场是由住宅开发和交通所带动的
项目周边住宅地产发展成熟、商业地产发展初现端倪，紧邻科技创业园产业区，与深圳市中心及香港方向交通便利
拥有良好的消费环境，依托周边成熟的住宅区、及通往深圳市区和香港的便利交通为商业带来人气
本项目周边有竞争产业，所以要与周边区域同类产品类型差异互补，形成商业氛围，提升区域竞争力
南山海岸城定位
通过主力店的导入提升整个百货的档次，并通过特色项目提升项目的关注度以及强化人气的聚集
丰富购物、餐饮、娱乐体验提升产品竞争力
高写字楼物业装修标准提升物业价值
休闲生活广场聚集人气，流畅交通路线提升客流，双首层商铺设计提升商业价值
海湾水景生态系统，突出区域生态环境优势
海岸城项目产品综合优势
海岸城成功必备条件
都市综合体发展趋势
海岸城收支状况：成本约20亿元，写字楼销售约33亿，购物中心12万平方米租金收入另算
海岸城资金链，主要注意东座写字楼的销售回款，支持项目推进发展
项目概况
市场定位的准确性—— 满足革新型消费群体物质上和精神上更高品质的需求
经营百货业的五大问题及思考
经营百货业的经验总结
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