BDA国际企业大道63C1地块产品定位报告(PPT 140页)

市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少
盈创动力客户需求3000平米以上的占到17%
市区写字楼3000平米以上的需求占总需求的20%
3000-6000平米以上办公需求的企业绝对数量分析——以朝阳区为例
3000-6000平米以上办公需求的企业（见注释）行业分布——以朝阳区为例
3000-6000平米以上办公需求绝对数量有充足保障
对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析
总部基地——基本概况及优劣势分析
总部基地——产品结构及比例
总部基地——A型楼（5960平米）
总部基地——B型楼（2860-3445平米）
总部基地——C型楼（1620-2190平米）
总部基地——D型楼（1190-1250平米）
总部基地——E型楼（1625-2210平米）
总部基地——配套设施
总部基地3000~6000平米的户型仅占到总体的10％
总部基地产品结构与销售状况统计
总部基地3000-6000平米的产品市场销售状况相对良好
总部基地——客户构成
总部基地——主力客户
置地星座——基本概况及优劣势分析
置地星座——产品结构及面积
置地星座——技术指标
置地星座——客户分析
华远·首府——项目概况及优劣势分析
华远首府——产品结构及比例
华远·首府景观
华远·首府---内部空间
德胜尚城——项目概况及优劣势分析
德胜尚城——产品结构及比例
德胜尚城——项目特色
非中心-中弘国际商务花园
硅谷亮城——项目概况及优劣势分析
硅谷亮城——产品结构及比例
硅谷亮城——项目特色
玉泉慧谷——项目概况及优劣势分析
玉泉慧谷——产品结构及比例
玉泉慧谷——规划布局特色
凤凰城三期
竞争项目产品结构及比例统计
潜在竞争项目和可类比项目供应小结
3000平米以上独栋产品市场销售情况小结
3000平米以上独栋产品客户情况小结
3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少
本案的价值提升关键点——独栋办公
独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点
在现有2.0以上容积率和35米限低条件下
如何进一步满足2.0以上容积率的条件？——适当拆分容积率
本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公
本案客群定位
以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点
郊区化办公产品形成的重要因素
产业结构的变化——催生郊区化办公产品的重要因素
经济结构的变化——促进郊区化办公产品规模发展的重要因素
办公需求多元化——推动北京郊区化办公发展
郊区化办公产品与城市中心高层传统写字楼的区别
企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约
1500-2000平米市区租售客群——同样总价、更大面积，预留发展空间
3000-6000平米市区租赁客群——3-4年租金可购置独栋办公
3000-6000平米市区购置客群——同样面积、更低总价
6000平米以上的办公客群——同样面积、更低总价
以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析
本案规避风险的途径之一——打造项目核心竞争力
本案定位对比市区集约化写字楼产品的竞争优势
本案定位对比1000-2000平米郊区化独栋办公产品的竞争优势
本案定位对比3000-6000平米及以上的郊区化独栋办公产品的竞争优势
本案规避风险的途径之二——产品设计的灵活组合与拆分
3500-4000平米/单元作为基本设计单元
产品灵活组合的意义——满足企业扩展需求
产品灵活拆分的意义——规避大体量营销风险
本案的盈利能力论证：综合经济分析
静态经济分析假设前提
前期工程费——682万元
建安工程费——28700万元
基础设施费用——2000万元
本案销售收入测算——65000万元
投资经济效益分析——税后利润率22.8％，盈利能力可观
动态经济分析假设前提
工程进度施工计划表
项目投资现金量量分析——投资峰值近2亿元，
项目动态经济分析——投资回收期12-13个月
动态经济分析的附加说明
本案抗风险力小结
B地块现有产品的市场形象——中小企业独栋或部门独栋
本案定位成功的关键——在限制条件下实现独栋办公产品的突破性升级
真正实力型企业独栋——一个企业、一个独栋、一个梦想
本案定位的验证——SWOT优化
通过本案定位SWOT如何优化
本案SWOT分析
本案的突破性产品升级定位实现A+B模式的价值最大化
本案产品规划设计建议
总体规划设计的六大原则
规划设计原则——标志性
规划设计原则——独立性
规划设计原则——展示性
规划设计原则——融合性
规划设计原则——灵活性
规划设计原则——生态性
产品布局建议
创造CBD平层办公无法实现的办公空间——展示性大堂、阳光中庭
创造CBD平层办公无法实现的办公空间                ——室内绿化空间与室外景观的有机结合，实现庭院式办公
创造CBD平层办公无法实现的办公空间——独立空中花园式总裁办公区
创造CBD平层办公无法实现的办公空间——跃层、退台、半室外空间
建筑风格——在生态性、独立性的基础上突出商务感
独立出入口设计
标准层面积、层高（净高）、使用率
地下车库及功能创新
电梯、智能化、空调、供电
会所、会议中心
员工餐厅、茶餐厅
银行、便利店、小型超市
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