某花园项目整体定位和发展战略研究课程(PPT 215页)

东海花园项目整体定位和发展战略研究
研究思路
项目位置
交通状况
周边配套
项目周边房地产项目分布状况
项目周边房地产项目分布状况土博士城
地块四至及内部情况
地块的经济技术指标及规划限制条件
市政设施情况及解决方案
本体条件优劣势总结
项目界定
项目存在的可能产生带动作用的资源
通州区宋庄镇规划　　　　　　　
通州区宋庄镇发展前景分析　　　　　　　
温榆河绿色生态走廊
天竺产业区
天竺产业区对本项目带动作用分析
香江、天竺别墅区
北京市中心城区郊区化发展模式探讨
北京已经进入郊区化的迅速发展期
被动式郊区化
完全主动式郊区化——发展条件和判断
主动郊区化初级阶段——发展条件和判断
北京别墅市场目前处于后831时代的迅速放量期
别墅市场结构性分析
别墅市场总体供需特征
别墅产品特征的衍变
别墅产品的衍变
客户特征的衍变
北京别墅市场的板块化格局
市区板块
亚北板块
京昌板块
马坡板块
天竺-香江板块
京通板块
亦庄板块
黄村板块
西山板块
总体市场分析结论
客户的目标
客户目标解析
项目现状分析
C：矛盾或冲突（complication）——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突
Q：提出问题（question）——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题
案例借鉴一：华侨城
案例适用性分析
启动区主题带动人气
超前的规划设计理念打造社区整体的自然环境和人文环境形成产品核心竞争力
注重社区整体形象与氛围的营造，进行区域营销
以区域增值的理念进行配套建设
多产品组合，有节奏有安排的开发顺序
华侨城的案例启示
案例借鉴二：深圳某某城
某某“城”——强调“城居生活体验”
Townhouse统领多类型产品组合
多样生活实景展示——3万平商业、中心广场、景观园林、样板房
区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的某某城
某某城案例启示
本项目的发展战略需要解决的三个问题
本项目发展战略
ACTION1:社区制胜 -倡导现代别墅生活理念
ACTION2:创新社区规划设计理念 -案例借鉴
创新社区规划设计 -案例经验总结
ACTION3：多功能配套，构造社区“活力核”
其他大规模低密度社区配套内容及规模
配套建议
位于社区中心的多种功能配套构成社区“活力核”，辐射社区各个角落
配套建设时间安排
ACTION4：整合项目周边资源，构建贵族生活体验路线
沿机场广告牌
一条贵族生活的体验路线
ACTION5：打通河滨路，与天竺建立联系
滨河路具备绝佳的景观资源和体验条件
ACTION6：主题活动造势
ACTION7:建立社区识别系统，进行区域营销
社区标识与导示系统
外部视觉统一
外立面色彩柔和，明朗，富于变化
ACTION8:多类型产品组合为社区的可持续性发展提供“活力源泉”
产品组合研究的前提一：社区资源发展趋势研究
产品组合研究的前提二：不同产品的市场分析
高级独栋别墅产品的市场分析
高级独栋别墅产品价格分析
小独栋别墅产品的市场分析
小独栋别墅产品价格分析1
小独栋别墅产品价格分析2
联排别墅产品的市场分析
联排别墅产品市场分析
产品组合建议
ACTION9:有节奏分步骤的住宅开发策略
建议以市场接纳度高的小独栋产品为主启动，按照高-中高-最高的推盘次序进行开发
形象定位
客户定位
大独栋别墅客户特征
大独栋别墅客户写真
小独栋别墅客户
小独栋别墅客户写真
联排别墅客户
联排别墅客户写真
推荐案名1
推荐案名2
推荐案名3
推荐案名4
与人生的幸福时刻相关
与社区体验相关
与水岸生活场景相关
与悠闲自在的慢节奏相关
与孩子的欢愉方式相关
本部分回答的问题
地块资源评价
功能布局（1）
功能布局（2）
邻里单位
主要出入口设置
水资源再造
自然河岸处理
自然河道与水生植物
绿地系统的再造
户外运动公园
邻里公园
坡地营造
产品设计意向
社区总体风格北美小镇
别墅单体风格统一中的多样
别墅单体风格
别墅单体风格
别墅单体风格现代传统
联排别墅
社区中心水岸设计
社区中心水岸广场
社区中心中心广场
广场小品设计
商业延续广场的人气和氛围，但却传达与舒适居住相关的生活气息。
商业街力求塑造种感觉亲切，商业气氛浓厚而不失文化感、尺度较小的商业街形式
商业街-步行街通过入口、转角的标志性建筑成为社区的视觉焦点
商业街设计细节
别具特色的餐饮、露天酒吧，营造亲切的、可融入的商业氛围
露天商业将商业延伸出店铺
橱窗展示-人工制造出的商业氛围
LOFT产品设置于商业街上层，聚集社区中心地带的人气
启动建议
本项目启动策略
启动区位置的确定
启动区的位置与内容
启动区的规模
泛售楼处的作用整合项目所拥有的全部资源，全力展示
展示中心
展示中心集多种展示手段于一体，充分展示项目带来的美好生活前景
研究内容
基本指标地块经济指标
基本指标物业配比指标汇总
成本计算可销售部分
成本计算不可售部分（含园区建造成本）
开发计划开发进度计划
开发计划施工面积
开发计划工程额支付计划
销售计划销售进度及销售面积
销售计划销售价格及销售收入
现金流量表
经济测算汇总
核心指标
附1：社区开发历程描绘
社区开发历程描绘
附2：国外优秀社区案例分析
博尼塔海湾(Bonita,Florida)概述
博尼塔海湾(Bonita,Florida)总体规划
博尼塔海湾(Bonita,Florida)住宅
博尼塔海湾(Bonita,Florida)开放空间设计
博尼塔海湾(Bonita,Florida)社区配套
博尼塔海湾(Bonita,Florida)案例启发
庆典（Celebration,Florida)概述
庆典（Celebration,Florida)镇中心
庆典（Celebration,Florida)庆典模式白皮书
庆典（Celebration,Florida)设计细节
庆典（Celebration,Florida)案例启发
欧文大农场(TheIrvineRanch,California)
欧文大农场(TheIrvineRanch,California)社区风格
欧文大农场(TheIrvineRanch,California)北园
欧文大农场(TheIrvineRanch,California)案例启发
拉德拉牧场（TheLaderaRanch,California)
拉德拉牧场（TheLaderaRanch,California)进入邻里遍是景
拉德拉牧场（TheLaderaRanch,California)建筑设计三原则
拉德拉牧场（TheLaderaRanch,California)
拉德拉牧场（TheLaderaRanch,California)案例启发
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