某棉纺厂项目整体发展战略及定位报告(PPT 216页)

在过去的工作时间里，项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作
一、本项目的成功打造给城市提供了多样化的公共空间，有利于和谐社会的构建
二、本项目的成功打造，将与周围空间形成强烈的关联度，让区域“动”起来，凯里将不再是一座“空城”
三、本项目的成功运营可以激发凯里区域活力，增加市民休闲和体验的新空间
四、本项目的成功开发，将实现城市价值、区域产业和开发主体三方共赢，奠定高速公司在凯里乃至贵州地产界的绝对霸主地位
五、本项目的成功打造，将促进凯里区域形成完整的旅游产业链，增加城市旅游收入，提高凯里经济水平
六、到2020年，本项目预计每年将会带来2700万人流量，年产值约54亿元旅游经济收入，提供约5.4万个固定工作岗位
从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发展核心枢纽，属于外界进入凯里的门户
从配套情况看，项目周边配套匮乏，距离政务新区博南新区步行约15分钟，但未来规划利好，配套设施将不断完善
从资源状况看，项目内部山水资源丰富，且高低错落，一方面为开发高端物业提供支撑，但另一方面间接拔高工程成本
从项目指标看，项目总占地3.3平方公里，建筑面积逾700万方，已严重超出地产开发范畴，属于超大规模区域级开发项目
观点1：项目开发已脱离房地产开发范畴，承载着深刻影响凯里未来10-20年城市发展的重要使命
观点2：项目开发必须遵循大盘开发的普遍规律，区域价值界定、功能产品多元化、合理开发节奏是大盘成功的关键点
观点3：项目开发必须站位于完善城市功能的高度进行区域运营，保留与更新、增值举措是区域开发的增值核心
观点4：项目开发必须遵循旅游地产开发的关键要素，打造全新的产业模式、人居生活模式和产品消费模式
凯里旅游产业增长强劲，但自身缺乏吸引物产品，省内游主导市场，“旅游产业空心化”特征明显
从市场发展看，凯里房地产市场处于萌芽向初级阶段过渡时期，开发水平不高，消费者鉴赏能力有限
凯里房地产市场楼盘单价集中在2500-4000元/平，上升通道尚未打开，为典型的成本导向型市场
区域目前规划价值大于实际价值，迎宾大道黄金轴线价值已然凸显，但区域市政建设步伐明显滞后
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