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某生态文体园项目整体定位及发展战略课件(PPT 107页)

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发展战略
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项目整体定位,发展战略,战略课件
某生态文体园项目整体定位及发展战略课件(PPT 107页)内容简介
报告终稿补充内容
旅游热点城市,具有强势景观资源的大规模旅游地产项目
客户问题决定着产品形式、项目主力客群及项目核心竞争力的打造
丽江人口结构:古城投资者和经营者成为丽江常住高端人群,国内外游客为日常消费人群
本地纳西人收入水平较低,多数依靠宅基地建房,该类客户置业内在驱动力不足
在丽江的外来商户购买能力强,具有较强的购买欲望,同时对房地产产品具有较深理解
在售楼盘数据显示,度假投资客户是丽江高端度假物业的主要消费群体
度假投资客户购买主体分为两类,以个人购买为主,是项目核心客户
受政策、消费习惯等因素影响,国外客户在丽江购房的现象并不多见,短期内难以成为主体
找准客户、掌握不同阶段各类客户对于项目意义在于找到项目市场支撑
中短期客户定位:以外来商户、度假投资客为核心客户、高尔夫球客是重要客户
中长期客户定位:
客户演变过程:客户结构将以全国度假客户为核心,并向多元化、高质量逐步演变
通过上述分析,本项目目标客户分为以下4类
国内度假投资客:虽然财富层级较高,但总体而言仍然关注面积控制且对产品品质较为注重
高尔夫球客:关注球场质量、会籍、配套及整体的环境,需求面积以经济型为主
国外客户:喜欢丽江的城市人文环境,关注社区的文化氛围及配套功能的完整性
外地经营商户:存在中长期居住的需求,对于面积需要较大,满足养老及资产保值需求
目标客户特征描述
以客户特征为基础,综合丽江市场、成熟度假物业市场规律确定项目产品定位
项目产品定位依据:该定位是基于现有的市场情况,因此对于启动区具有较高借鉴意义
项目产品定位主要依据
由于丽江度假市场不成熟,单纯分析丽江市场无法获得充分市场依据,因此需借鉴成熟度假区产品演变规律
非度假时期的处置——别墅闲置,因此不能过大,否则资产浪费
度假产品规律总结
小独栋案例:海南度假市场小户型实践,收到很好的市场效果,户型设计通过大面积的灰空间来提高度假舒适度,获得客户广泛认可
综上:项目启动区产品建筑风格充分融入纳西建筑文化;户型采取市场主流,趋小,控总价
中国旅游度假最成熟的海南、云南,由于发展阶段及依托的资源基础,形成明显的引力差异
在丽江,所有的游客都在丽江寻找一种与城市完全不同的生活方式
所以丽江真正魅力在于:文化背景下的现代休闲生活方式
本项目要依托于未来国际化、高端化、多元化的发展趋势,承接度假升级
因此从客户心理诉求出发,抓住丽江旅游升级的机遇,依托文化背景,构建项目核心竞争力
基于市场、承担功能、案例三方面,导出本项目的开发策略
项目开发模式——
通过丽江度假市场功能研究所得,功能整体分类如下:
整体功能布局——解析1
整体功能布局——解析2
规划布局理念一:“一轴三区,自然过渡”
规划布局理念二:“动静分离、和谐邻里”
规划布局理念三:“度假住区,点缀其间”
整体功能布局示意:一轴、三区、四片
根据市场去化速度及本项目规模,将项目分为3大期,分批推售
开发分期区域选择:
项目整体规划分期及体量安排
挖掘纳西文化的精髓
纳西民族的起源
居住理念发展:每一次居住形态的变化,都反应着纳西人的生活理想和意识形态的变化
随着农耕时代的发展,木楞房逐渐被淘汰, 之后“三房一照壁”的“宅院”整整影响纳西人近千年, “宅院”已然成为纳西人生命的灵都
在纳西院落内——
但反观丽江新建筑,院落精神内涵无存,新材料和建筑形态现代化蚕食着弥久留新的院落文化
场所精神缺失导致整体魅力丧失,有形无神,灵动点缀物的缺少致使产品缺少核心吸引力
代表项目悦榕庄,意境氛围感较好,但风格上纳西元素运用较少,无法展现纳西文化精髓,产品与大环境脱节
那么我们从一个新的视角:重新审视纳西文化之源(以玉湖村为切入点)
材料原生、就地取材
亲近自然是纳西人朴实的愿望——
围合布局,私密与开放的一步之遥,隐藏着出则繁华、入则私密的玄机
院落作为纳西人生活的重要载体,是纳西民族精神寄托,心灵净地
因此,自然、私享空间与心灵净地的基因永久的印刻在纳西院落内,也成就了丽江独特魅力
总结:纳西文化挖掘思考路径
所有文化的属性及载体将为项目规划和功能组合服务,以提升项目整体价值内涵,引起客户的广泛共鸣为核心目的
动静区规划采取“合而分”原则 ,注重人与自然之间的和谐
围绕自然资源为中心,强调人在自然中的体验感,实现最大化亲近自然的居住理想
功能设置突出自然生态,设置田园观光、高尔夫和养生居住,实现社区整体上与自然环境融合
规划设计注重对阳光和雪山景观的占有,利用自然
依东山坡特殊的地质地貌,因势造型,设置特色功能形式,与自然融合
建筑材料及植被选取尽量采用原生材料及本地化,避免过多人工雕琢的痕迹
社区养生住宅注重私密空间营造,突出专属空间带给人们的舒适感
会所弱化高球服务功能,突出休闲服务,形成独立的个性服务的私享空间
不同功能间相对封闭、区隔开来,实现大众服务功能的私密化,提高尊贵感
通过外部景观利用,实现人与自然的和谐对话,触动现代人内心浮躁的琴弦
让社区每个角落,都建立与自然沟通的场景,体验自然,感悟心灵
在私密院落内设置SPA功能,在雪山景观背景下,放松身心,净化心灵
根据中期沟通达成共识,商业地块主要承担3大功能,布局示意如下:
启动商业部分指标
高尔夫会所与丽池会所结合使用的可能性
高尔夫会所功能空间规模借鉴(1/2):美国,佛罗里达东海岸,旗鱼尖(Sailfish Point)俱乐部
高尔夫会所功能空间规模借鉴(2/2):美国,佛罗里达州Bonita Springs,鹈鹕窝(Pelican’s Nest)俱乐部
通过案例对比借鉴,设置本项目基本的高球功能空间大小
结合丽池会所功能设置,本项目3000平米面积分配如下:
高尔夫球会布局KPI
会所意向展示
文化商业街发展计划:
文化商业业态及面积区间
5000平米商业功能分配
主题为院落文化商业街区,商铺围绕公共中心环形布置,并注重对雪山景观的利用
因此:本项目文化商业整体规划布局
商业空间1——错落有致,曲径通幽的商业街区布局营造出别具风情的活力空间
商业空间2——室内商业功能设施室外化,与周边环境相互融合
商业形式——以底商或独立一至二层商业为主要商业形式;并突出各具特色的纳西风情
商业业态——以高档休闲餐饮、精品工艺制作展示为主,烘托高端休闲度假消费氛围
商业氛围——特色小品不仅引人驻足,同时营造出一个轻松的休闲度假氛围
启动区商业业态及面积
启动商业意向

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