某花园项目策略推广方案(PPT 66页)

报告思维导图
睢宁位于江苏西北部，重要的交通枢纽，纺织、板材、皮革、钢铁为支柱产业
睢宁城市定位于重要的交通节点和商贸中心城市，并具有滨河园林特色
项目位于104国道与泰和路的交汇处，属于城西下邳生活居住片区
总建筑面积：71743 ㎡商住项目，小型规模，以多层住宅为主，沿街商业为辅
项目界定：工业交通型四线城市主城区边缘，配套档次较低及小型规模的商住项目
09年上半年国家通过降低房贷利率，降低新房公积金等措施救市
09年下半年国家就通过二套房贷收紧，利率上升，加快中小户型土地供应，打击囤地等措施压制房价上涨过快
从图中可以看出，东面楼盘数量最多达到13个，与本案产生直接竞争的是成侯花园和西盛园
成侯花园——目前为城西片区的领导者，是本项目竞争对手之一
市场问卷分析
以高福和常青工业园区的管理人员及周边改善型居民为本项目的主要客群
本报告要解决的核心问题
成就区域中心化战略突围的三步走
金域中央位于市区城北边缘，与本项目相似同属于具有能牵引市区客户的地块
项目牵引市区客户的过程中同样受到客户认知和板块竞争的挑战，向外辐射困难
策略转变后，金域中央在淡市下、短期内取得了较好的销售业绩
营销推广策略
实现本土化只是一个基础，在满足了客户需求的情况下还必须做好产品精细化
区域产品面积集中，仅仅是做到面积细分还不够的，还需要在相同面积段情况下，针对不同的客户需求而展开需求细分
附送系列关键词：性价比/面积赠送
2房变3房
2房户型建议
关键词：创新小复式
商业关键词：一层商业挑高，内外街相结合
本项目划铺方式建议：以50平米为基本单元、横向纵向灵活组合
建立产品优势之后，需要制造热点创造自我中心化，建立新的评估标准
星河国际，在区域竞争力和产品优势都不突出的情况下，通过营销突破成就了一个经典楼盘
客户购买不完全明确自身需求，其购买行为属于[追求热点、跟风]的购买行为
案例启示：制造热点和跟风
推售节奏
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