房地产产品容积率与利润关系讲义(PPT 43页)

谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理
看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单
我们需要理解容积率的那些问题？
先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应该如何确定容积率的问题
案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利
案例二：中心红树湾——满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合
案例三：杨柳国际新城——地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼
总规划平面图
杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.3
容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
一个容积率确定的案例——湛江地王项目
深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香域中央
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳中信红树湾
较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳幸福海岸
较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳天悦龙庭
容积率参照给我们的启示——项目可能实现的容积率指标
项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介一
项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介二
项目容积率确定——高容积率下的经济指标测算数据假定
方案主要规划技术指标对比
上述案例借鉴的几个关键点——我们需要清楚的了解不同容积率对应的产品状况
思考下面几个实际问题，也许对我们从技术层面理解容积率更有意义
中信红树湾——即偷面积，又偷价值
香蜜湖一号平面规划图——同样地价的不同价值，偷价值过度
技术层面，谁在影响容积率？
社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？
规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松
规划结构和布局形式——金地香蜜山的短板结构在考虑了景观和户型的同时，容积率降低
地块形状如何影响容积率？
产品类型的组合如何影响？
规划方案和效果表现如下：
由于建筑层数不同导致容积率的巨大差异——以幸福海岸为例
纬度的影响日照间距的问题——保证冬至日两个小时的时间，纬度越高、间距越大
户型组合形式问题——一梯多户设计提升面积的根源是为了提高平均进深，进而提高容积率
北京开发商常做的事情——进深大了，容积率提高了，房型变差了，150的房子如此尴尬
南方常见的户型设计，一梯多户的设计根本上也是提高平均进深，提高覆盖率，增加容积率
比较失败的设计方案，没有增加容积率，却把本来可以舒适的房型设计的不够通透
了解了容积率的内涵和意义将更有利于我们在项目运作过程中，客观理性的决策项目
结束，谢谢！

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