高端大盘项目整体定位(ppt 159页)

主要内容
必须明确的几个前提——
城市大盘成功的关键因素总结（KPI）
KPI在本项目中的运用
本次报告思路
区域内规模大盘，气势雄厚
西工区核心区，客户区域认知度较高。
丰富的自然、文化资源，厚重的历史积淀感。
路网四通八达，便捷快速，周边设有多条公交线路，通外市区各个方向。
恒大绿洲—3.5公里、纯水岸、千亩大湖城邦
房地产投资持续增长，占固定资产投资的比重逐年增加。
房地产市场供销两旺，竣工面积逐年增长，需求在2007年爆发增长，08、09年政策调控，出现波动，整体呈上升趋势。
随着品牌开发商进驻洛阳，区域内开发进入拼实力、较品牌、比物业的竞争阶段，洛阳房地产逐渐成熟。
中高端住宅认知区域——在西工、涧西河景、洛南新区等核心地段和景观环境较好的区域形成聚集。
1. 西工区
洛河景观和传统的富人区认知，以及周边便利的生活配套，共同提升了区域价值，成为区域内的首选居住地。
城市向南拓展的第一站，宜居的环境，新区未来的发展利好，形成辐射洛阳全市的吸引力。
东方今典—依靠最优的洛阳景观资源，宜居的环境致胜
市政府所在区域，未来的城市核心，未来的发展利好吸引了全市中高端客户置业，未来区域竞争激烈
泉舜财富中心—超级综合体大盘，区位、规划利好
已形成以王府井为核心的市级商圈，丹尼斯、某某、百货大楼、上海市场、八角楼等区域级商圈。
王府井——辐射全市范围，定位最高、人气最旺、功能最全的商圈
依托周边的成熟配套和商务氛围，商务市场具有较强聚集性，已形成老城商务区和新区政务区两个商务聚集区
从租金水平看，写字楼发展尚处在起步阶段
从需求看，老城区小面积需求较多，租户以草创期或成长期企业为主；新区形象较好，租金水平高，需求以大企业为主
第三产业比重低，且以流通服务业为主，未来产业结构仍不会有重大调整，高端写字楼的需求在一段时间内不会出现剧增。
项目当前承接老城核心区域高端商务外溢的可能性较低
洛阳作为千年帝都和著名旅游城市，四星级以上酒店众多，主要分布在老城和新城的商务区。
淡旺季明显，旺季以旅游客户为主，淡季主要依靠政府等后台客户支撑。
商务会议是酒店淡季入住率的重要支撑，各星级酒店都有较好的后台背景和商务配置。
整体而言，作为旅游城市，洛阳的酒店商务属性重，缺乏主题，文化特色不足。
依托工业基础发展的较多科研机构，衍生出高级科研人员这一主力高端消费人群。
洛阳矿产资源丰富，采掘业较为发达，大量私有矿产衍生的私有矿主这一顶级财富阶层。
第三产业中与商贸相关行业占比最高，大型商贸业中心衍生的个体老板这一主力高端消费群体。
产品定位——户型配比推导
项目静态比准价格
项目动态比准价格
大盘开发KPI回顾
河南省副中心，历史文化名城和生态宜居城市。
中原城市群的副中心、全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地。
整体经济总量增长迅速，经济实力在中部地区排名靠前。
人均GDP接近4800美金，房地产缓步步入平稳发展期。
产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显
洛河为界，南北两区，北区传统城区，南区新兴行政、商务中心。
西工区经济最发达，商业氛围最浓厚，中高端宜居住区。
加快新、老区融合，人口扩容，驱动房地产市场房展。
拥有丰富的山水资源，完善、便捷的交通体系。

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