国际度假区项目定位报告(ppt 219页)

主要内容
国际旅游岛背景下陵水规划：陵水整合丰富而又稀缺的资源快速崛起，其中极力打造一个国际一流休闲度假旅游“珍珠海岸”。
竞争板块分析：通过陵水三大板块——香水湾、清水湾、土福湾的竞争分析，本项目存在未来整体发展规律带来的潜力
项目区位：位于陵水县东部，是香水湾旅游度假区的核心组成部分。
区域地块价值：内部价值和外部价值分析
1、区域规划：围绕生态整合、景观整合、功能整合三大目标打造整体感强并具多样性的高端旅游度假区。
3、区域配套：五星级酒店、游艇码头、高尔夫球场等配套齐全。
4、区域资源：拥有原生态海、气候、森林、绿地等自然稀缺资源。
5、区域成熟度：区域发展有待不断完善，旅游地产的逐渐成熟将与旅游相互协调促进，未来发展潜力巨大。
项目区位概况：项目位于香水湾区域中心一线海景位置，土地升值预期非常明确
项目地段
项目规划指标
项目可利用的资源：
项目土地价值解析——优势及机会
发挥地块的优势，抢占机会
近5年海南岛外购房客户比例一直在85%以上，主要来自东北、华北、北京、上海、江浙、西南等区域。
海南置业的岛外客户主要以3口之家，2人空巢家庭，5人以上家族为主要的购买力。
来海南置业的客户年龄主要以40-50岁为主，其次50岁以上的客户，普遍年龄偏大，较有经济实力。
高端客户大都来源于私企以及国家事业单位，家庭收入较高，五成以上月收入过十万元。
客户的置业目的以度假型客户为主，带有投资型的客户随着市场打压，显得较为理智。
主要关注度假配套、服务、品质及投资价值，客户对配套的完善看的越来越重要。
客户首要关注基础生活配套，其次为养生、运动、休闲类的度假配套。
客户对交通的需求渐渐淡化，但大部分客户还是愿意选择交通便利的地段购买物业。
客户在置业中主要表现出的抗性，主要为资源、配套、服务、产品档次等
配套抗性主要体现在休闲与运动配套，表明客户对高端休闲和绿色健康运动的关注度越来越高。
服务抗性主要体现在物管服务、服务费用上，好的物业管理服务，是营造客户度假环境的必备要素。
产品的抗性主要体现在产品档次、园林与户型设计上，主要体现在度假的舒适度上。
一线海景资源是客户的置业首选，其抗性度明显低于二线和三线资源稀缺度较低的项目。
度假时间计划：在高端客户的全年度假计划中，愿意计划20-50天/年用来度假的占多数。
度假时期分析：高端客户多数选择在春节期间出外度假，其次为国家法定假日时期。
度假休闲项目：高端客户度假休闲项目，目前最为常见的选择大致有以下几项。
置业特点：高端客户一般置业特点主要体现在资源、高端配套、升值空间、对价格不敏感的四个方面。
度假方式偏好：客户对度假方式的偏好，从原来的享受逐渐转向了运动+享受，回归于健康的生活理念。
产品主题偏好：大部分高端客户在置业过程中对游艇与天然主题类的产品情有独钟。
客户思考点1：本案如何满足客户的现实度假需求？
客户思考点2：本案如何化解客户的购买抗性？
客户思考点3：本案如何融入到高端客户的度假习性？
项目核心机会总结
项目整体定位：“大景区+风情社区”的定位，独具特色的主题型、综合型滨海度假社区
项目本体特征：项目是香水湾区域的一线海景精品高端综合度假区
户型：别墅以70-130平米的小户型为主，公寓以40-80平米的中小户型为主
丰富的产品线结构，别墅总价区间的合理控制是产品畅销的关键因素
总结：市场现有公寓产品各户型面积相对集中，50-75㎡一房、80-120㎡两房和120-170㎡三房是公寓的主力面积段。
总结：市场上普通独栋别墅的面积区间在300-500平米，畅销别墅为100-120㎡的迷你别墅，别墅面积紧凑化趋势明显。
总结：市场上独栋别墅产品畅销总价在400-1000万左右。
海南客户的产品需求：倾向于中小户型的公寓和独栋别墅，产品设计细节要求到位。
海南客户配套需求：度假生活的内容要丰富，生活配套完善。
海南客户园林景观需求：热带园林景观自然、精致，能塑造出度假氛围。
海南客户物管需求：认为好的物管是保值增值的保障，人性化管理和智能化管理是高端度假住宅必须具备的要素。
根据项目的用地性质规划有低密度别墅、高层公寓、星级酒店、商业中心等物业。
项目的居住产品主要集中在A-08地块，分布了低密度别墅和高层公寓产品，A-10地块价值最高可建低密度产高端权式酒店别墅产品，建议自持酒店部分不超过50%。
项目产品功能分区示意
市场参考——公寓面积市场上主流面积区间在50-110㎡之间，户型以一房和二房为主，公寓市场需求有变小的趋势。
高层公寓不建议做三房户型产品
建议一房一厅的户型产品为主，适当创新。
二房产品为辅，带少量单房产品。
综合以上对各物业类型主流面积的调查，建议产品控制总价、缩小户型面积，不建议做三房公寓产品。
高速前进时代 海南精装修度假产品如潮涌现
华润石梅湾：占地12平方公里，总建筑面积逾150万平面，投资逾120亿，涵盖顶级的度假配套。
华润在此12年的精心打造，配以她最好的基础设施
总结案例特征：城市远郊，原生态丰富，规模较大项目，成功突破区域竞争，有以下规律和运作模式。
项目定位的关键点
别墅组团东南亚园林风格
主要针对别墅之间的私密性保障，设计上可通过植被、花园、水系、道路设置来打造其私密性
台地园林景观主线：将流水、植被、小品围绕该条主线配置，并将别墅划分为若干群落，形成有效区隔
驻足空间：设置相对分散的驻足空间，不伴随道路设计，从而保证业主游玩时的私密性
聆海听风 品味从容…… 
主流网络：海南搜房、新浪乐居和百度乐居是来岛置业客户信息获取主要渠道之一。
网络推广投放策略
休闲会所临近度假酒店+海滩：与住宅区保持一定距离，延伸度假的空间感与自由感。
景观开敞空间：客户视觉体验的要点，设计上要大气典雅具广阔的视觉延伸空间，体现海洋元素。
餐饮配套：满足的不仅是客户的饮食需求，还应注重文化内涵的植入，增强客户感知度
娱乐配套：要适当增强其艺术氛围，提高项目内涵，迎合中长期度假客户的艺术感知度
感受空间瞬间转变 冲破制约时尚的枷锁塑造独特多样灰空间 720°提高生活舒适度
灰空间：感受空间转变 冲破制约的时尚灰空间之入户处理：增强别墅的私家领地感
灰空间：大空间松散格局，减少隔断对空间连续性造成的影响，更符合高度假品质的需求
灰空间之观景休闲露台：室内外部分结合创造延伸感过渡空间融入适度变化可大大加强客户对空间的感受
灰空间：界定﹑改变空间比例  独特空间氛围
灰空间：感受空间转变 冲破制约的时尚
车位比建议公寓车位：1：1 别墅车位1：1

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