写字楼项目整体定位报告(ppt 102页)

主要内容
分析思维导图
项目界定
项目指标及限制条件
项目地块价值提炼
项目问题界定本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析
项目核心问题----如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争
市场竞争分析
宏观经济背景：深圳经济增长平稳，GDP增长保持20%左右，房地产显现国家宏观调控的效果，增长速度减缓，趋向健康稳定
未来写字楼市场供求关系预期——高端产品供大于求
中心区写字楼案例对比
中心西区写字楼案例比较
中心区、中心西区案例比较——面积划分、容积率
中心区、中心西区比较——销售率、价格
中心区、中心西区比较——投资客比重、升值情况
写字楼市场竞争小结
香蜜湖片区集中商业扫描——顺电香梅店
香蜜湖片区集中商业扫描——山姆会员店
周边片区集中型商业扫描——景田片区、中心区
根据区域人口估算，片区内需4万平方米的商业面积
纯社区型商业需求容量仍然很大
商业市场竞争小结
项目SWOT分析：SO发展战略通过走差异化路线，结合项目稀缺性及政务经济的特点，形成项目核心竞争力
发展战略描述
项目定位
写字楼客户细分客户群需要舒适、自由、开阔、个性的办公空间
案例分析——建艺大厦
案例分析——设计大厦
建筑设计类、创智型公司高层访谈——访谈名录和内容
建筑设计类、创智型公司高层访谈——客户需求纪要
访谈总结
客户定位－－写字楼由于发展战略和竞争战略的特点，项目核心客户的选择将由战略的要求而制约
商业扫描：原业态影响依然存在，但档次不高
商业扫描：周边商业整体档次不高，高端消费、高端形象商业空白明显
客户定位－－商业由于发展战略和竞争战略的特点，项目核心客户的选择将由战略的要求而制约
产品定位——物业配比从SO发展战略确定物业配比，应充分挖掘底层商业价值
产品定位——物业配比从商业价值最大化的角度考虑底层商业为两层
产品定位——写字楼竞争战略补缺型产品的要求确定项目户型
产品定位——物业布局两栋塔楼设计，共享空间
产品定位——物业布局标准层平面错开式布局，减小标准层面积
产品定位——物业布局交通组织聚集人气，人车分流
产品定位——物业布局核心筒设计提升使用率，增强办公区域昭示性
产品定位——物业布局景观价值：利用布局将景观与采光发挥最大
产品定位——物业布局附加值：赠送面积，超性价比
产品定位以100-200平米为模数的一个“menuplan”（功能菜单）
产品定位——建筑细节的建议：梁中穿孔，预留管道孔
产品定位——商铺竞争战略补缺型产品的要求确定项目户型
底层商业档次定位----打造高档产品，顶级形象入市
商业定位：立足于香蜜湖片区，辐射整个深圳
裙房1层的顶级商业、展览提升项目的整体形象
汽车贸易：品牌汽车展厅
其他奢侈品销售与展示雪茄，名酒
功能配置说明
裙房1－2层设置餐厅，酒吧，咖啡馆等
产品定位——定位归纳
产品展示商业：西餐厅
价格定位——原则：以客户为导向的产品价格
价格定位写字楼目标均价10000元/平米，商业租金在200元/平米
案例借鉴：新光商务港

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