某房地产CBD项目定位报告(ppt 175页)

主要内容
前      言
项目定位
市场概述
物业发展建议
项目启动策略建议

 

 

国内房地产一周要闻（4.4-4.10）是寒冬？还是阳春？？房地产的明天……
区域特征分布情况——中心区永远是城市的焦点
区域定位借鉴——伦敦的CBD，地价最高的地方
区域定位借鉴——美国的CBD，住宅和商业用房成交额占据了美国房地产的半壁江山
对于本项目区位的理解——好的区位就要做好的产品，豪宅，肯定是首选
本项目的价值点梳理——五大核心价值点助本项目成为风云焦点
客户定位—— 一类客户45-55%，二类客户30-40%，三类客户5-25%
目标客户描述——A类客户实例调查
目标客户描述——B类客户实例调查
目标客户描述——C类客户实例调查
目标客户描述——规范判断——主要有以下三个方面的主要特征
城市层峰人仕的主要特征—— 社会活动频繁，兴趣广泛，进取心强
客户置业购买心理和置业需求
客户定位总结—— 主要目标客户为中心区的政府、企业及附近区域的常驻人群
产品类型定位
户型定位——以三房四房为主力户型，以酒店式公寓和复式为重要补充产品
物业类型及配比
酒店式公寓户型配比建议—— 小面积的一房一厅将成为酒店公寓中的主打户型
本项目户型适合不同的客户群体，合理的户型面积配比对区域内的主要客户群体具有较强的吸引力
优秀户型推荐——多维露台、阳台及阳光中庭的突出设计
优秀户型推荐——入户花园和外飘窗的大胆运用使得产品增色不少
设计师手札——四大亮点使本项目成为CBD划时代风云焦点
我们为什么要做酒店式公寓？—— 为了能够达到预定利润和目标，高性价比的酒店式公寓是唯一选择
引入STUDIO（工作室）概念
深圳市酒店式公寓借鉴——有极大市场需求，此类产品在商务频繁的地区或中心城区供不应求
深圳成功酒店式公寓主要借鉴要素——主要注重户型结构设计和功能配套方面
深圳成功酒店式公寓项目借鉴——具有4大共同点，本项目的硬件条件比较契合
酒店式公寓设计亮点建议——酒店式公寓大堂一定要做到五星级标准
酒店式公寓设计亮点建议——酒店式公寓可以主打简约时尚风格，迎合商务人仕的“口味”
我们为什么要做豪宅甚至复式豪宅？—— 本项目的稀缺性和唯一性注定了我们可以把握市场的主动权
引入城市TOD新型概念Urban transit oriented development
深圳市豪宅项目借鉴——红树西岸，通过自身很好的诠释了深圳豪宅的标准
豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议——豪宅的公共部分一定要设计大气，用材考究，如讲究石材的运用
豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议——豪宅标配“入户花园”
豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议——户型设计增值点建议“空中庭院”
豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议——户型设计亮点建议“全景落地飘窗”
豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议——可考虑阳台的多维设置和灵活多变的样式设计
高尚住宅产品创新建议——户型设计增值点建议“入户挑空客厅”
豪宅产品创新建议及借鉴——五大类创新概念的实际运用拔高项目品质
豪宅及复式豪宅产品创新设计建议——顶层空中别墅四面落地飘窗，360度景观视野
项目商业建议——项目住宅区底层可设计由MOMA商业、休闲商业组合
商业亮点建议——Moma业态丰富多样，以时尚轻松、都市休闲类型（如小酒吧、咖啡屋、语茶）等为主
公共配套及区域设计亮点建议——以保证不浪费面积为原则，建议在架空层做泛会所设计考虑
建筑风格建议——现代主义建筑是理性主义思想在建筑风格上的表现，“形式因循功能”是其风格的核心，它体现了一种工业化时代的技术美
建筑风格建议——古典主义建筑运用古希腊柱式，结合古典审美理念，构筑一种厚度的建筑形式美 ，重要表现了一种历史感和文化纵深感
本项目建筑风格建议——整体风格建议采用现代古典主义风格，把现代建筑理念与古典主义有机结合，形成一种既有现代感、又具文化底蕴的建筑风格
高尚住宅立面风格建议——高档住宅采用新古典主义风格设计，现代与古典、时尚与典雅的建筑元素充分增强社区品质感和尊贵感
MOMA商业立面风格建议——商业外立面形象以时尚、前卫的建筑形式展示
整体立面建议——通过鲜明的体块对比，线条、虚实的运用，功能性简化及装饰元素、色“块”对比，共同表现立面张力
项目外观设计亮点建议——优美的天际线可以极大提升项目的形象档次
园林景观建议——要用园林打造出不同的的空间层次
园林景观建议——社区园林以“湿地，岛屿，绿洲 ”为核心，自然水系环绕其中，构筑社区景观系统和公共活动空间，营造庭院生活意境
项目景观运用建议——项目北侧通过小广场和绿化、水景、建筑小品建立软区隔，尽量降低星河国际对本项目的影响
项目景观运用建议——商业建筑屋顶平台花园最大程度保证社区内景观资源的共享，同时为业主提供一个休闲、娱乐、品尝生活的场所
景观植物建议——选择适应南方气候的植物进行层次搭配，营造立体景观视觉系统
园林小品建议——通过小品提升园林品质，使其成为本项目的点睛之笔
物业管理建议——选择知名的品牌物业作为本项目首席大管家
物业管理建议——酒店式的服务品质，安全与人性化并重
道路系统      ——建议启动区局部用材质较好的石材作为道路铺面
室外休闲场所          ——尽可能多设计公共休闲共享空间，提升小区综合价值
导示系统         ——成为社区标志和景观的一部分
开发节奏
项目工作排期表
产品竞争策略
启动策略——启动时酒店式公寓树立价格起点标杆，引领高尚住宅价值的提升
启动价格策略——以中价入市，中开高走，严格控制总价
开发进度安排：项目一期预计在09年第4季度动工，2011年第1季度竣工，2012年第2季度完成销售
经济测算前提
经济评价前提
据测算，项目的总投资约为19亿元，自有资金9亿元。
据测算，项目的总投资约为20亿元，自有资金9亿元。
在项目销售前提可实现情况下，2009年第3季度可为开发商提供7,000万～1个亿的现金流量。
项目按保守价格估算，项目总利润
项目的销售价格和建安成本变动对财务内部收益率的影响较大，价格变动影响更大
深圳别墅项目：
深圳新区大盘项目：
深圳新都市综合体项目：
深圳商业项目1：
深圳商业项目2：
深圳其它商业项目：
深圳经典住宅项目1：
深圳经典住宅项目2：
深圳经典住宅项目3：
深圳其它经典住宅项目：

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