中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告(ppt 94页)

主要内容
花园洋房的定义与特征
洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感
洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
情景花园洋房产品的分类
总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统
社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应
建筑依据景观排布，以多层为主，辅以小高层、高层，建筑错落有致
不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推动作用明显
案例1. 天津水晶城
某某情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台
首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽
二层户型： 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽
三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽
顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽
某某水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高
案例2：北京某某青青
以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质
业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度
北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高
关于洋房产品的建设成本
户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台
宽景house产品的市场机会
一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层/阳光房
二层结构关键词：地下室与大露台
三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园
TownHouse的定义与特征
TownHouse的产品价值分析
TownHouse价值分析——1、 “看齐独栋”的空间构成
TownHouse价值分析——2、 “有天有地”的充分表达
入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩
TownHouse价值分析——3、兼顾私有和邻里的单元组合方式
“错联”——增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感
“对拼”——强化私家院落感，改善社区公共空间
“合院”——化零为整，社区-邻里-私家的层次递进成为产品亮点
联排社区空间与产品形象意向
小独栋别墅界定
小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾，需要通过一些技术性的手段解决
较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避
围合组团式排布
建筑单体的朝向与体型
联院处理——院落空间集约化
下沉式庭院——院落空间立体化
公共绿地
室内处理应该抓住凸现别墅特质的空间，同时通过合理的功能布局减少面积较小带来的压抑感，实现“小面积、大感受”的效果
玄关和吹拔
大面积会客厅    
客厅挑空     
独立主卧区     
地下室、半地下室   
地下室功能与面积
室内空间交流处理
小独栋别墅户型设计要点
地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室
地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层
地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室
地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层
小独栋别墅推荐户型1——纳帕溪谷SD户型
小独栋别墅推荐户型2——纳帕溪谷SE户型
独栋的定义与特征
独栋的产品价值分析
独栋产品在规划上体现对资源极致性的利用与分配
不同物业类型住宅产品成组团分区，保证别墅生活的私密性
每一个别墅组团之前设计私家车道
支路和组团路可多采用尽端路形式强化私密感
独栋产品形象意向——关键词：原型、传世、作品

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