物业经营管理-收益性物业价值评估课件(ppt 130页)

主要内容
第一节  收益性物业的概念
第二节 收益性物业价格的概念及特征
第三节 收益性物业价值和价格的种类
第四节  影响收益性物业价格的因素（了解
第五节 收益性物业估价的基本方法

 

第二节 收益性物业价格的概念及特征
真正的房租构成因素应当包括（掌握）
第四节  影响收益性物业价格的因素（了解）
第四节  影响收益性物业价格的因素（了解）
一、物业价格的影响因素概述
3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：
  二 人口因素
三、居民收入因素
五、利率因素
六、汇率因素
七、物业税收因素
十、心理因素
第五节 收益性物业估价的基本方法
第五节 收益性物业估价的基本方法
（一）市场法概述　
　(2)市场法适用的估价对象（掌握）
(3)市场法估价需要具备的条件
（二）搜集交易实例
(三)选取可比实例
(2)选取可比实例的质量要求
（四） 建立价格可比基础
（五） 交易情况修正
     2、交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：
交易税费非正常负担的修正 （例4-3、4-4、4-5）
（六）交易日期调整
（六）交易日期调整
（六）交易日期调整
（七）物业状况调整
2、物业状况调整的内容（便于理解增加的内容）
（八）求取最终比准价格的方法
二、成本法（一）  成本法概述
2、成本法适用的估价对象
特别适用成本法估价的房地产：
3、成本法估价的操作步骤
成本法估价程序
（二）物业价格构成（掌握）
1、土地取得成本
         取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3类情况：
2、开发成本
3、管理费用
4、投资利息
5、销售费用
6、销售税费
7、开发利润
（三）成本法的基本公式
（四）物业的重新购建价格
2、建筑物重新购建价格的求取方式
3、重建价格
4、重置价格
（五）建筑物的折旧
建筑物的折旧包括3个方面：
（2）功能折旧
（3）经济折旧
2、建筑物折旧的求取之年限法
（2）直线法
三　收益法
第一节　收益法概述
3、收益法适用的对象（掌握）
（二）报酬资本化法的主要计算公式
（三）物业净收益的求取
基于租赁收入测算净收益的基本公式为：
不同类型房地产的净收益求取
（四）报酬率的求取
1、报酬率的实质
2、报酬率的求取方法
（2）市场提取法
（五）直接资本化法
2、几种收益乘数
3、收益乘数法的优缺点

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