房地产行业策略(PPT 47页)

主要内容
什么是新型城镇化
行业的中长期方向
2013年行业研判
投资机会梳理

 

我们的结论：五大金股拿一年，地产小票择时换
什么是新型城镇化
中国的城镇化还能走多远？
2010年全国第六次人口普查数据显示，当时城镇常住人口6.66亿人，城镇化率达到49.7%；
未来的城镇化进程中，农村可转移人口迁移将起到决定性作用；
新型城镇化是降速提质的城镇化，城乡一体化，农民属地化
2011年我国城镇化率首次突破50%，城镇化进程正式迈入新的阶段；
我们预测，在乐观、中性与保守情形下，中国的城镇化率最高可分别达到72.8%，65%以及62%；
乐观情形下，我国城镇化率可达72.8%
在乐观情形下，我国城镇人口最多可达9.76亿，城镇化率达到72.8%；
中性和悲观情形下，我国城镇化率可分别达65.1%和62.2%
在中性情形下，我国城镇人口最多可达8.72亿，城镇化率达到65.1%；
在悲观情形下，我国城镇人口最多可达8.33亿，城镇化率达到62.2%；
理由1：农民工回流中西部和就近就业已经形成趋势
理由2：政策逐渐从遏制大城市发展到遵循城市发展规律
理由2续：农地确权及潜在流转机会将提供物质基础
理由3：农村工业化，三元结构形成将助推小城镇发展
行业的中长期方向
住房存量？全国约420亿平米，城镇有200亿平米
人口主要流向一二线城市
购房人群分布
三线城市是销售主战场
三线城市市辖区已经实现户均一套房
潜在需求？我们测算，每年刚需有6亿平米，改善型2.5~3亿
潜在需求分析（续）
购买力如何？支付能力总体偏弱，一二线尤其严重
长期隐忧：六普数据显示，人口红利在快速衰减
而长期房价和逆抚养比相关性强
2013年行业研判
行业主要指标预测
行业主要指标预测（续）
经济方向：筑底回升，但信贷依然可能偏紧
银行新增信贷或只有9万亿，房地产销售难有大幅增长
房价2013年上半年有上涨压力，但中长期难涨价
政策研判：控房价保民生；土地、税制变化是看点
不同级别城市销售表现分化
9个主要城市住宅销售2013年上半年同比或将负增长
二线城市主要靠中小户型刚需释放支撑
2013年主要城市供应小幅下滑5%~10%；库存还将维持高位
对比2011年底，当前库存结构中刚需产品明显不足
开发商在一二线补库存
开发商资金压力有所减缓
信托到期可能成为2013年开发商资金链主要压力
2013年上半年房地产信托到期金额较大
投资机会梳理
主要城市住宅销量略微领先地产板块表现
地产股相对大盘估值
地产历史持仓
中金重点覆盖房地产公司估值一览

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