鲁能福州项目整体定位及发展战略(ppt 136页)

项目背景
客户目标及困惑
项目研究工作的阶段划分
项目报告的结构思路导图
项目界定
地块区位——位于长乐郊区，周边大型工业区分布
地块交通——远离主城区，但地块外部交通便利
地块四至——沿海岸线不规则四边形地块
地块现状 ——大部分为农田，未开发的原生态海滩
地块经济指标——大规模、低容积率别墅开发项目
地块解析结论
福州市概况
福州市近年GDP及固定资产投资额高速增长
福州城市发展规划 ——由滨江型城市向滨海型城市发展
福州城市发展战略 ——城市“东扩南进西拓”战略
近几年福州市房地产市场投资额、施工量、销售量逐年增长
2005年上半年福州房地产市场运行稳健
福州市区房价收入比偏高，周边郊县购买支撑房价
福州房地产格局
福州房地产板块分析-1
福州房地产板块分析-2
长乐市区位优势显著
长乐市经济发展 ——跻身全国经济百强县，第二产业贡献显著
长乐工业持续快速发展，纺织、冶金为主导支柱产业
长乐总体规划布局
空港工业区规划建设
长乐市房地产处于高速发展阶段
项目发展战略
案例选择
远郊大规模开发的一般模式
需求分析区域界定
长乐房地产市场
长乐市房地产市场发展
长乐高档商品住宅项目扫描-1
长乐高档商品住宅项目扫描-2
长乐高档商品住宅以其区位优势满足长乐市域内的居住需求
长乐乡村自建别墅 ——针对业主各自居住需求的小规模、低品质建设
自建别墅 ——来自工业区、村镇、华侨的居住需求
长乐别墅市场的潜在客户群体数量较大
福州别墅市场
福州别墅市场发展历程
近年福州别墅市场放量统计
2005年福州市场别墅推出量大，至今销售状况良好
福州别墅市场格局分析
福州市别墅项目 ——面向全福州财富阶层的需求
需求及市场满足情况总结
需求特征分析
市场竞争对象确定
以强势的海景资源和项目的投资功能，获得在福州度假别墅市场的竞争优势
以产品功能、品质及产品模式，获得长乐市场竞争优势
区域价值存在提升空间，成就项目投资价值
本项目拥有广阔的海景资源，将成为福州首个规模化海岸商品别墅项目
周边大型工业集中区的建设对配套居住的需求
项目总体战略发展方向
从现有楼盘客户入手找到具备购买力的对象
以度假、投资吸引福州市区高端客户，但目前难以成为项目主力客户群
以居住、度假、投资多重价值吸引长乐高端客户
以更好的产品和环境替代自建设别墅的需求
本项目目标客户定位
项目的形象定位原则
客户特点分析 ——产品的定位结合客户的特征、观念
长乐人有炫耀、攀比的消费心理，体现在对住宅选择的品位上
本项目的差异化形象定位 ——风格经典突出的多卖点别墅
建筑风格建议 ——法式风格演绎豪华典雅
体验阳光、海滩、休闲、浪漫
感受经典、品位、豪华、尊崇
分享健康、快乐、幸福、成功
推荐案名字-1
案名推荐-2
产品价值整合及对应 ——多重体验的复合载体
产品定位 ——以休闲的氛围打造多重价值的海岸别墅
产品存在价值的论证
项目功能及配比计划
通过研究国际成功案例,获得启示
地块原址为沙丘，现为度假氛围浓厚的成熟居住社区
Homestead的功能布局
香港 愉景湾
位于香港大屿山东北海岸，以小镇模式发展成中高档低密度住宅区
配套功能布局
案例借鉴
低密度别墅，丰富的休闲设施，完善的生活配套，构建度假式居住生活
地块资源分析
项目功能布局
启动期位置选择 ——由南向北推进开发
启动区规模建议 ——300亩
启动区物业建议
启动区产品及配比
销售价格预测
用地规划指标
项目成本估算
销售收入
利润
敏感性分析
地价估算
项目开发时机判断需考虑的因素
项目开发时机判研
问题回顾

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