某房地产项目市场深化报告(PPT 45页)

主要内容
一、本项目是否具有开发写字楼物业的条件和可能性
二、本项目的商业形态应如何表现
三、本项目的开发将会面临哪些主要竞争
四、怎样的物业类型组合将最适合本项目发展

 

清远项目深化报告
本深化报告主要解决的问题
清远定位大广州卫星城，居住占主导，写字楼氛围受考验
东城是未来核心商务区，小市板块未具备商务氛围
写字楼分布零散，商务氛围欠缺，写字楼发展步伐较慢
目前写字楼多为企业自用，对外租售项目少
三大写字楼垄断清远办公市场，企业可选性较少
不建议开发写字楼
清远市目前仅有城市广场和赢之城两个商圈，商业发展初级
城市和区域级别商业的租金水平未如理想
城市广场商圈—城市一级商业中心，首位度极高
赢之城商圈—新城区域商业配套中心
项目周边以社区商铺为主，缺少超市等大型生活配套
周边社区商铺主要服务社区周边区域
新城区将新添多个商业综合体，未来商业竞争激烈
建议开发社区商铺，以街铺形式出现
商业配套布局
未来主要供应在东城商业地块，未对项目产生直接影响
众多项目抢闸登场，洋房未来市场竞争激烈
某某悄然进驻，“二手”中心地块收入囊中
产品线丰富，货量大，成项目最大竞争对手
产品线和客户群相似，主力产品争夺同一批客群
优先开发情景洋房型产品，以高形象定位抢占市场
高层洋房未来竞争激烈
洋房年销售量约为7-9万㎡
城市型别墅年销售量惊人，去货速度快
客户深度访谈对象
90-130㎡是需求主流，改善型客户需求享受型的大户型
城市型别墅市场空间大，可与洋房形成错位竞争
具备打造多方案的条件，建议深化研究全高层及高层+别墅
经济指标方面，3.0容积率为两方案对比的测算基础
整体效益对比，高层+别墅方案更为理想
经济指标方面，启动区不考虑容积率的拉升，以2.2为基础
启动区收益差异不大
财务测算总结
整体产品物业类型组合的综合对比：建议整体布置高层+洋房
别墅+高层洋房的物业组合优于全高层洋房
本次深化报告总结

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