九江河西项目发展战略及项目定位(ppt 125页)

项目研究的工作阶段划分
我们的研究思路和方法
项目报告的结构思路导图
项目界定
项目区位分析——位于城市边缘地带，片区具备良好的发展前景
地块四临及资源——地块自然资源一般，周边建筑景观较差
交通状况分析——外围具备较好的交通条件和利好因素，现状道路相对较差
周边配套情况分析——目前周边各项配套设施尚不完善
项目属性界定
问题结构化分析
本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析
项目核心问题提出——如何解决从R1到R2的矛盾
市场背景
宏观经济分析——城市简介
宏观经济运行状况——经济发展各项指标
高速发展阶段的房地产特征——研究九江处于的房地产发展阶段
2009年以来的宏观调控对房地产市场有深远影响，价格震荡升高
城市规划格局——北扩东移的发展战略
宏观房地产市场分析的主要结论
市场供给——板块特征明显，发展不均匀，东区和北区市场占有率较高
市场供给——各片区供应量及走势情况
国内知名企业联合托市，新区楼盘素质远远领先，客户更关注未来发展前景
配套完善、都市味浓，土地稀缺、地价高昂，中心区成为高层集中区域的代名词
行政区的延伸地带、市场占有率大，北区楼盘产品形态差异化特征最为明显
北区南段——良好的区位和配套催生市场中高档楼盘
良好的区位优势和滞后的配套设施相互影响，北区中段产品形态差异最大，市场供应丰富
北区北段——优质的自然资源和不可复制的人文资源，顶端的别墅，顶端的富豪
区域内工薪阶层主导西区房地产发展，购买力不强和辐射范围小制约了楼盘档次提升
居住人口少、产业优势不明显、配套不完善，东南片区的发展更多依赖于整体市场发展和郑东新区的带动
分析结论及启示——住宅市场供应格局
分析结论及启示——住宅市场需求状况
分析结论及启示——房地产发展态势
客户访谈的主要观点——1
客户访谈的主要观点——2
专业人士访谈的主要观点——1
专业人士访谈的主要观点——2
访谈主要观点提炼及启示
片区现状条件及项目资源条件
传统的多层产品受到市场热宠，区域配套不完善成为目前制约大盘发展的最大障碍
经济型低密度产品畅销，中高端客户对区域认可度较高，创新的产品在市场上屡获成功
未来片区主要供应和竞争楼盘
片区市场地位挖掘和竞争格局分析
突破案例借鉴和机会分析
案例借鉴和开发模式的突破——如何从市场中突围？
案例借鉴——无锡某某魅力之城，国际街区生活主张
案例借鉴模式——杭州浪漫和山，“山谷.纯现代house”，由产品演绎生活形态
浪漫和山——卖的不是别墅，而是一种新的生活形态，中产的、国际的、创新的
案例借鉴模式——阳光棕榈园，“日子缓缓，生活散散”的地中海城邦生活意境
漫画阳光棕榈园——漫画营销演绎地中海城邦生活
案例借鉴模式——广博星海华庭，巧借名盘带动的片区效应，控制总价，进行价值差异化
几种突破模式的对比和借鉴分析
重新回顾和思考——我们对市场分析和项目评价之后的思路梳理，以及对机会的挖掘
地块Swot分析——对项目各项因素的评价
地块因子分析——地块自身资源的匹配度及本项目自身档次的限定
客户分析——对九江市民阶层的划分
不同阶层的购房案例和置业特征分析
项目客户的初步界定
客户初步界定—中高端客户阶层的置业特征分析和现状分析
从市场中发现中高端市场的机会和突破点
项目要形成的比较竞争优势突破点——中高端产品
比较优势案例提示——我们如何从产品上打赢对手？
客户初步界定—中端客户阶层的置业现状分析
中端市场竞争突破点的分析——比较优势
整体发展战略
项目整体发展战略的制定——关键点和约束点回顾
项目整体发展战略的制定——指导项目开发的指引性战略纲领
开发战略的分项描述——竞争应对策略
开发战略的分项描述——品牌促进策略，项目销售始于品牌，止于品牌
弹性发展的开发策略——以不变应万变，以时间换空间
项目定位
定位核心问题的解决模式
本项目客户定位一——高端产品的客户定位
本项目客户定位一——中高端产品的客户定位
客户AIO分析
片区物业档次——中高档次的物业品质有很大的上升空间
片区物业档次——档次与品质脱节导致销售受阻
片区物业档次——中档次及中高档次的物业品质差异较大
本地市场品质和档次较为领先的楼盘一览
本项目物业档次——中高档次高品质
为什么要做中高档高品质物业？
中高档高品质的解决思路和目标
物业功能——符合客户需求、差异化竞争和产品创新的原则
功能定位——明确各功能的作用，确定项目主次关系和发展方向
产品定位——少量的叠层别墅是本项目产品制高点，形成项目的明星产品
叠层别墅户型设计——适当控制套内面积，完善产品功能，保证产品的差异化和领先性
退台花园洋房——层层退台，每户都可享受退台花园，室外景观与空中景观相互辉映
产品定位——花园洋房是本项目的主要产品形式，建筑、环境、人构成社区主旋律
花园洋房的户型设计——充分将室内空间外延，注重过度灰空间的营造
产品定位——不同主题的庭院是构成本项目的主要产品要素
产品定位——小高层和高层提高项目容积率，提升项目开发利润
产品定位——小高层和高层顺利销售的外部因素和内部条件
商业功能——以满足邻里服务为主导功能的商业服务和以提升社区文化为主导的商业内街
形象定位——展现给客户的项目形象
立意延伸——通过把高立意来提高项目形象，树立项目品牌
案名推介
价格定位——既是本项目的目标，也是项目差异化价值体系的策略
保守价格——项目难以突破周边的价格状况、塑造自身核心优势下，可能的实现价格
影响价格走势主要外部因素的初步研判和分析——上涨可能性大，政策不确定因素多
规划指标的确定
物业组合——最终确定项目的具体经济指标，影响容积率的高低
本项目容积率的确定模型——确定合理的开发方案，进行方案变量，对比利润和可实现度
九江纯物业类型的容积率指标可实现度
高品质庭院洋房社区的容积率指标实现度案例分析——上海金地格林春岸
高品质庭院洋房社区的容积率指标实现度案例分析——东莞金地格林小城
容积率实现度参照——鑫苑名家，超越该项目的品质，建筑密度降低
项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介
项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介二
项目容积率确定——极限最高容积率
项目容积率确定——极限最低容积率
方案主要规划技术指标对比
经济分析主要经济评价指标对比——倾向选择方案一
户型定位——其他知名楼盘洋房产品面积区间的借鉴
户型定位——片区竞争项目和市场明星项目的面积区间及销售情况
户型定位——目标客户价值取向，舒适与价值属性兼顾
本项目户型面积和比例建议
物业发展初步构思
规划概念构思——以开放院落为核心，以景观主线贯穿，以产品为依托和表现
产品布局和组团关系——建筑、庭院、组团关系、天际轮廓线
分别满足邻里服务和社会功能提升的商业设施，社区商业街是文化的、休闲的
景观概念构思——三条竖向景观带，使景观渗透和景观均好达到最大化
分期发展初步构思
各期发展面积指标

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