MKXZ—国际汽车城发展咨询报告(PPT 179页)

汇报内容
上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计
上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案
上海国际汽车城商业模式及财务分析
上海国际汽车城政策分析及要求初探
第三阶段工作成果

 

细化功能设计，制胜关键挑战，加快上海国际汽车城的开发建设
项目进展情况回顾 –– 本项目工作已基本完成
今天汇报内容
根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下
上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图将是如下
在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区块内的功能定位和布局进行了细化分析
建设这些项目需要占用约220万平方米土地的土地
1. 汽车贸易展示区的功能定位细化分析
汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）– 占用土地面积，建筑面积
汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）– 就业人数，消费者人流，交易车辆数
根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区的详细布局平面图将是如下
汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下
2. 新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析
新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）– 占用土地面积，建筑面积
新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）– 就业人数
根据功能定位细化分析的结果，新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局平面图将是如下
新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局立体图将是如下
3. 研发管理培训区的功能定位细化分析
研发管理培训区的功能定位细化分析（续）– 占用土地面积，建筑面积
研发管理培训区的功能定位细化分析（续）– 就业人数
根据功能定位细化分析的结果，研发管理培训区的详细布局平面图将是如下
研发管理培训区的详细布局立体图将是如下
4. 第三方物流区的功能定位细化分析
第三方物流区的功能定位细化分析（续）– 占用土地面积，建筑面积
第三方物流区的功能定位细化分析（续）– 就业人数
根据功能定位细化分析的结果，第三方物流区的详细布局平面图将是如下
第三方物流区的详细布局立体图将是如下
5. 汽车城公园的功能定位细化分析
关键驻商的成功引入，对上海国际汽车城的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现
招商引资，首先应通过对潜在关键驻商在发展战略、关键技能、财务状况及沟通渠道等方面的分析，进行排序
根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目标
根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目标（续）
招商引资筛选及优先综合排序详述：整车制造厂商品牌中心
招商引资筛选及优先综合排序详述：国产汽车制造厂商销售公司
招商引资筛选及优先综合排序详述：会展、展览公司
招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车博物馆
招商引资筛选及优先综合排序详述：行业协会
招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车物流服务商
招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车供应商研发机构
招商引资筛选及优先综合排序详述：独立汽车研发机构
招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车高等教育
招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车城主题公园经营商
制定潜在关键驻商招商文件的第一步：描述上海国际汽车城的宏观发展目标
制定潜在关键驻商招商文件第二步：阐述汽车城对潜在驻商的价值定位
制定潜在关键驻商招商文件第三步：利用财务模型演示业务发展蓝图
在制定招商方案及文件的基础上，应根据重点对潜在关键驻商展开接触与谈判
上海国际汽车城商业模式及财务分析是在三个不同层次展开的
到2010年，上海国际汽车城核心贸易区的总销售收入预计将达到140-200亿元人民币
到2010年，核心贸易区的总投资额预计将达到近140亿元人民币
1. 汽车贸易展示区的具体投资额
2. 新镇公共活动中心的具体投资额
3. 研发管理培训区的具体投资额
4. 第三方物流区的具体投资额
从价值链的分析出发，商业实体参与区域经济/房地产项目的开发建设，通常有四种可能的商业模式
不同的商业模式有不同的关键成功要素
案例分析一：德国Wolfsburg市政府与德国大众汽车公司共同投资成立了Wolfsburg AG发展公司，负责汽车城的开发规划及相关工作
Wolfsburg AG发展公司、当地政府和私人投资者/开发商具有不同的获取成功的条件
因而在Wolfsburg汽车城的开发建设中担任了不同的角色
Wolfsburg汽车城为Wolfsburg AG发展公司、当地政府、德国大众汽车公司和其他私人投资者/开发商都带来了很好的回报
案例分析二：美国洛杉矶Cerritos市政府专门成立了地区开发署（Redevelopment Agency），负责汽车广场的开发和建设
Cerritos市政府地区开发署和入驻汽车经销商/经销商协会具备了不同的获取成功的条件
因而在Cerritos汽车广场的开发建设中扮演了不同的角色
Cerritos汽车广场为当地政府和入驻汽车经销商带来了很好的回报
案例分析三：在市政府领导下张江高科技园区开发公司以政府所拨土地入股不同开发有限公司，开发建设张江高科技园区
张江高科技园区开发公司、其它投资者、下属开发有限公司和关键驻商各自具备了不同的获取成功的条件
因此在园区开发建设中担任了不同的角色
张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各开发公司带来了很好的回报
对上海国际汽车城发展有限公司来说，采用哪一种商业模式需要通过对可能的有形回报和无形回报两个方面的综合评估来决定
首先是对有形回报的分析
然后是对无形资产回报的分析
综合有形及无形回报两方面的分析结果，上海国际汽车城发展有限公司的商业模式应是前三种模式的组合
在采用组合式商业模式的前提下，上海国际汽车城发展有限公司与新安亭开发公司之间的土地结算有三种可能的方式
对三种土地结算方式的评估主要从可能的财务及运作风险分析出发
综前所述，上海国际汽车城发展有限公司应采用组合商业模式并按第3种方式进行土地结算。据此，在今后5年中公司投入产出财务状况预计如下：
在组合式商业模式加第3种土地结算方式情况下汽车城发展有限公司到2010年的详细财务状况及整体业务净现值预测如下（按无银行贷款计算）
如果有银行贷款（假设为总投资额的50%），则详细财务状况预测如下
应该看到，如果市场可接受的土地转让价不同，发展有限公司在今后5年中的累计现金流缺口也将会不一样
在明确了商业模式后，上海国际汽车城发展有限公司在实施运作过程中需要成功解决两个方面的挑战
财务资金上的挑战，应主要通过政府财政补贴及由新安亭开发公司和汽车城发展有限公司分担来解决
在有银行贷款情况下，累计现金流缺口将有所减少，但仍需由政府财政补贴及多方分担来解决
预计市/区政府到2010年将可以从上海国际汽车城驻商收取税金累计11.5亿元人民币，其中部分可用作汽车城项目的财政补贴
同时，汽车城发展有限公司可以吸引更多的投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所承担的财务风险，并提高招商成功率
另一方面，汽车城发展有限公司应建立合理的组织架构配置各类管理人员，并通过各种渠道获取成功实施所需技能
上海国际汽车城发展有限公司还应最大可能地获得政府政策以及相关资源的支持，确保招商引资和项目开发的成功
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档）财务预测的关键假设（1/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档）财务预测（2/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档）投资预测（3/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档）投资资本回报率预测（4/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档）财务预测情景分析（5/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档）投资额情景分析（6/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档）投资资本回报率情景分析小结（7/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档）投资资本回报率情景分析（8/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商财务预测的关键假设（1/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商财务预测（2/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商投资预测（3/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商投资资本回报率预测（4/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商财务预测情景分析（5/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商投资额情景分析（6/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商投资资本回报率情景分析小结（7/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商投资资本回报率情景分析（8/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公财务预测的关键假设（1/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公财务预测（2/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公投资预测（3/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公投资资本回报率预测（4/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公财务预测情景分析（5/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公投资额情景分析（6/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公投资资本回报率情景分析小结（7/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公投资资本回报率情景分析（8/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车城公园财务预测的关键假设（1/6）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车城公园财务预测（2/6）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车城公园财务预测情景分析（3/6）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车城公园投资额情景分析（4/6）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车城公园投资资本回报率情景分析小结（5/6）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车城公园投资资本回报率情景分析（6/6）
关键驻商的财务预测举例 – 物流配送中心财务预测的关键假设（1/6）
关键驻商的财务预测举例 – 物流配送中心财务预测（2/6）
关键驻商的财务预测举例 – 物流配送中心财务预测情景分析（3/6）
关键驻商的财务预测举例 – 物流配送中心投资额情景分析（4/6）
关键驻商的财务预测举例 – 物流配送中心投资资本回报率情景分析小结（5/6）
关键驻商的财务预测举例 – 物流配送中心投资资本回报率情景分析（6/6）
政府政策的支持应从各关键驻商及消费者的需求出发制定实施
对各类关键驻商的需求以及可能的招商引资情况分析表明，政府应对汽车城土地提供一定的补贴，使之对驻商有吸引力
对于不同类型的驻商，根据其引进的重要程度，政府可给予相应的税收优惠政策
某些相关法规的放宽将是汽车城吸引相应驻商的关键
政府相关功能的到位将有力地促进汽车城招商和吸引消费者的工作
政府政策的具体分析研究一：主要整车厂商品牌中心/进口车代理商
政府政策的具体分析研究二：汽车经销商
政府政策的具体分析研究三：汽车博览展示
政府政策的具体分析研究四：汽车物流服务商
政府政策的具体分析研究五：研发中心
政府政策的具体分析研究六：主要整车的营销总部及各类相关企业总部
政府政策的具体分析研究七：汽车大学及协会
政府政策的具体分析研究八：主题公园投资经营商
本阶段工作主要是以初步招商沟通以及制定实际计划为主，已经形成以下成果
潜在关键驻商接触沟通计划
招商引资沟通文件 – 汽车经销商
招商引资沟通文件 – 汽车经销商（续）
招商引资沟通文件 – 主题公园经营商
招商引资沟通文件 – 主题公园经营商（续）
招商引资沟通文件 – 汽车研发机构
招商引资沟通文件 – 汽车研发机构（续）
招商引资沟通文件 – 汽车市场营销/销售总部
吸引汽车城关键驻商的条件分析：进口车代理商/品牌中心
吸引汽车城关键驻商的条件分析：国产汽车经销商
吸引汽车城关键驻商的条件分析：汽车研发机构
吸引汽车城关键驻商的条件分析：主题公园经营商
案例分析三：上海市浦东张江高科技园区的开发、建设是在市政府的直接领导下进行的
因此张江高科技园区开发公司担任了政府协调的角色，而园区开发建设的具体工作由其下属开发公司、服务公司和其他投资者/驻商完成
若按第一种可能性(土地按实际开发面积购买)，在组合商业模式下的上海国际汽车城发展有限公司将有较大的现金流缺口，且整体净现值为负数
而按第二种可能性(土地按实际招商面积购买)，在组合商业模式下的上海国际汽车城发展有限公司只有很小的现金流缺口，且整体业务净现值为正数
在这种组合商业模式下，银行贷款所占总投资比例的高低不同对发展有限公司的整体业务净现值有较大的影响
首先是对有形回报的分析（第一种可能性）
对上海国际汽车城发展公司来说，采用哪一种土地结算模式需要通过对财务风险和运作风险两个方面的综合评估来决定
对三种土地结算方式运作风险的分析
解决财务资金的挑战，主要依据土地结算方式的不同，对现金流缺口加以弥补
采用第1种土地结算方式时，现金流缺口需要从多方面弥补
具体而言，在今后的若干年中，每一年的财务缺口的弥补量是不同的
同时，在这种组合商业模式下，招商引资的成功大小，开发项目完成情况的好坏，对发展有限公司的财务状况也有较大的影响
下一阶段的项目工作内容将着重于招商引资的初步沟通接触并制定实施方案

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