营销策略营销总纲(PPT 95页)

项目目标梳理
营销环境浅析
项目营销攻略
项目营销攻略

世联对目标的理解：速度为先，较快的速度－》品牌形象－》稳健的价格
目标决定营销方向
五大举措：史上最为严厉的调控举措，宏观市场形式严峻，同时厦门限购令的出台，对漳州市场或将存在一定机遇
政策解读：抑需求、等供应、严执行，政策发出长期调控信号，购房需求更回归本真和理性
区位：项目位于漳州市长泰县马洋溪生态旅游区内，地处闽南金三角几何中心，交通的发展将加速项目融入厦门湾半小时经济圈
旅游资源：区域内旅游资源丰富，以生态旅游、休闲健身、乡村民俗、观光农业为主要依托
半岛坡地：台地别墅，面积适中，享受绝佳的景观视野和高度；纯粹独栋：纯独栋别墅社区，满足高端人士的圈层选择；
创新产品：户户温泉汤屋、发呆亭、阔绰空间设计，极具休闲度假风情，为片区内极具产品竞争力的现代创新建筑
品牌：泛华11年品牌耕耘，当地具备较高影响力和优质口碑，本项目为泛华着力打造的升级产品，口碑传播力强
【区域内竞争】域内众多项目聚集，外部资源具有较大的相似性，且多为大规模项目；未来竞争强度大
【区域内竞争】域内项目档次良莠不齐，本案优势在于项目的产品力挖掘及泛华集团十余年精心耕耘打造的大环境和品牌效应
【区域外竞争】与本区域属性类似，可产生竞争性的片区有：同安汀溪板块/大嶝岛板块/南太武滨海板块/岛外近郊板块
项目SWOT分析：需依托自身的产品力、泛华品牌力，及区域休闲度假成熟度且在市场上的知名度高，来规避现场展示不足、蓄客期短，竞争强度大所带来的威胁
项目核心竞争优势：区域内优势在于项目自身产品力和泛华品牌，区域外优势在于本区域的成熟旅游环境和较高的市场知名度
项目入市面临着众多同质化项目集中入市、市场风险加大的严峻形势，意味着本项目必须另辟蹊径，通过差异化实现突破
基于项目产品特点、区域属性及市场客户，来圈定核心客群：厦门区域内有文化、有品味的中高端阶层人士
项目价值升级：立足于产品之上进行概念包装，赋予项目文化层面、精神层面的内涵
案例选取与研究的切入点
概况：项目位于成都远郊青城山板块，距离市区30公里，外部资源丰富，定位为高端“现代新中式”山居纯别墅项目
展示-禅宗元素1：在景观设计上通过亲山近水，展示强势的资源，传承回归自然的禅意
展示-禅宗元素2：竹、荷、亭，为禅宗元素在细节上的体现的三大主要元素
活动1：通过国际级论道会高调立势，吸引业界强烈关注
案例借鉴意义：通过禅意元素的包装，借势事件营销，短时间内立势，奠定项目不可撼动的市场地位，一战成名，一劳永逸
营销总攻略：高举高打，以我为主。形象层面深挖禅意，项目层面拔高调性，产品层面品质为先
禅意生活支撑点1——九里翠溪：丰富沿溪设施，增强禅意文化品味
禅意生活支撑点2——山：双会所社区概念，将“半山会所”倾力打造成为商务人士的私密高端场所
禅意生活支撑点3——会所：做足展示，将前期开放的半岛会所着力打造成为财富君子的心灵居所
禅意生活支撑点4——创意产品：在巴厘岛风格的基础上，适当增加禅意元素，凸显浓厚雅致的度假休闲氛围
禅意生活支撑点5——园林：生态茶园，海西区域唯一的社区内茶园，强化禅意生活体验
禅意生活支撑点6——优质物管：体现国际水准的服务与尊贵，让您的禅意生活清净无忧
一、吸引目标客户面临的瓶颈
二、解决客户问题的方案
三、针对目标客户的推广重点
【项目整体推广攻略】
一、项目阶段性推广铺排
二、项目推广节点主题与工作配合
岛内接待点开放+禅意生活白皮书：掀开项目优雅的面纱，禅意生活并不遥远
活动备选——国学沙龙+绿色生活体验日：邀约目标儒商客户及发现之旅原有中高端客户，项目形象强势推出
产品发布会：利用会所开放的契机，同期举行蔡琴金曲演唱会，结合样板房开放，瞬间击垮客户的心理防线
顶级家宴：以顶级规格宴请前期成交客户，制造影响力和口碑效应，扩大群体范围，促进老带新
我们怎么卖？
禅意第1站：入口处——做足昭示性，彰显身份感和清幽氛围
禅意第2站：会所——用震撼的景观和前所未有的弧幕电影对客户进行彻底洗脑
禅意第3站：园林——将项目内园林与项目外山水大环境融为一体，高低错落，层层递进
禅意第4站：样板房——强势展示温泉资源，通过极具风情的极致展示和温文尔雅的物管服务让客户感受无以伦比的尊崇
产品分级：根据视野、资源、私密性指标进行产品价值分析
【项目整体推售攻略】据展示条件由下至上分批推售，优质产品率先入市，限量稀售、制造稀缺，优劣搭配加推、价格动态拔升
项目整体费用分配及估算

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