非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式初探(doc 17页)

非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式初探内容提要：
改革开放以来，中国经济逐渐由计划转向市场，计划经济所占的份额越来越少，部分产业已经完全市场化。但是住宅产业是国民经济的重要支柱产业，关系国计民生，完全市场化会造成住宅产业发展的波动太大从而影响整个国民经济的健康平稳发展。同时，我国土地属国家所有，新增住宅用地的出让由政府进行规划，由于现阶段我国的住宅产业远未饱和，住宅增量市场仍然大于存量市场。大部分地区，经济适用房和廉租房的建设已成规模或者在不久的将来会一定程度上影响市场的供求，因此，我国住宅市场呈现出二元经济的模式（即计划和市场混合体制）。
在这种二元经济模式下，住宅供给部门不但包括计划体制下的计划住宅开发部门还存在大量的商品住宅开发企业（开发商），并且随着住宅市场的发展完善住宅的市场供给的比例不断增加，住宅商品化已经成为住宅市场的主要供给方式。
同样，在以市场化供给为主的经济中，市场行为人购买能力、购买动机存在差异也直接造成了其各自需求方式、需求数量的不同。按照市场行为人住房消费方式的不同，可以分为租赁型住房需求、自住型购房需求以及投资型购房需求。
政府部门对于住宅市场发展方向的认识一直处于矛盾的调和之中。一方面，促和谐、保稳定的政治目标使得政府部门要抑制房价过度增长，并通过保障性住房建设实现人人有房住、缩小住房水平的差距；另一方面，促经济、保增长的经济目标要求住宅产业能够快速发展以带动关联产业乃至整个国民经济保持适度增长，基于此，地价上涨、房价上升、新建商品住宅面积扩张、一定程度的投资投机行为都是必要的且不可避免的市场现象。中央和地方各级政府对两方面目标的理解方式、价值取向、行为偏好也间接引导了住宅市场供求力量和价格趋势的变化。

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