选地思考、成本分析与土地竞购实务(doc 29页)

选地思考、成本分析与土地竞购实务内容提要：
从房地产的开发模式来讲，我列了五个开发模式，反映了房地产发展的历史，房地产最早开发是传统的由小到大，很多房地产的开发实际上也和城市建设连在一起的，比方说很多城市建设由于缺乏资金，让一些工程队或者建筑公司他们帮着城市修路，修一些公建的设施，然后城市就把一块土地作为补偿给他们，早期很多都是这样的形式。传统的开发我们过去叫做套现开发、短线开发，这种传统的开发从城市的规划战略布局来讲是不够的，层次是很低的，所以导致了很多城市的开发无序现象。开发到后来这些小的房地产商不断地在发展，不断地在壮大，他们由小到大，最后到联合，就叫做合作开发，进行企业之间的合作，进行资源之间的合作，比如说有些企业有资源，但是可能缺乏资金或者缺乏品牌，这样的企业就可以走联合开发的道路，这是第二阶段。
在过程当中凸现了一种开发叫做品牌开发，品牌开发一种是以产品品牌为先导的开发，比如最典型的就是潘石屹的SOHO，是以一个很独特的产品带动他企业的品牌，比如说张宝的苹果社区，还有一种现象就是企业的品牌，比如说某某，它是以企业的形象带动产品，统帅产品，比如说中海。
到了第四个阶段我们叫做统筹开发，所谓的统筹开发就是一个很大的发展商拥有很大的资源，比如说1000亩地以上，这些资源在短期里边无法由一个发展商独资承受它的开发量，比如说有2000亩地，我举的紫薇就是西安的紫薇田园都市，它大概有100万平方米的开发量，100万平方米的开发量如果放在一个省会城市大概要开发10年，如果采取串联的方法开发，就是一个省会的城市它每年的销售量，作为房地产商来说，如果他能卖到10万平方米，这个房地产的标准就是很优秀的，所以按照100万算的话，它在一个省会城市要卖10年，这个时候就要引入并联开发，要把很多企业通过某一个品牌的号召力统帅起来，统一规划，统一实施，统一销售，统一经营，在这样的状况下我们叫做统筹开发。

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