研究结论与研究方法(doc 23页)

研究结论与研究方法目录：
10研究结论………1
11宗地基本情况…………1
12地价范围………………1
13地块投资价值…………1
20研究方法…2
21剩余法求地价………2
22运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价………2
23研究依据…3
30宗地最佳利用方式构思…4
31宗地总体规划方案设计…………4
32最佳开发建设方案设计5
40宗地地价测算6
41地价之外的成本测算6
42销售收入测算………7
43地价成本测算……7
50项目财务评价7
51项目盈利能力分析……7
511税金计算………8
512损益表…………8
513宗地现金流量表与动态盈利分析……8
52项目不确定性分析…10
521项目盈亏平衡分析…………10
522敏感性分析……10
523概率分析……11
60项目综合经济评价与建议…………12
61项目综合经济评价……12
62有关说明及建议………12

 

研究结论与研究方法内容提要：
全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。
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最佳开发建设方案设计：
建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。
计划整个地块的开发建设周期为30个月，销售周期为24个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为6个月，宗地竞买后18个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至42个月时完成全部销售。
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地价成本测算：
根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为15％，正常期望投资回报率为20％，市场投资回报率的上限为25％。
则该宗地的地价范围为74291～87416 万元，正常市场期望地价为80913万元。

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