住宅项目总体解决方案（doc 13)

面向项目的住宅开发总体解决方案，住宅开发中最关键的资源是什么？不是土地，不是资金，是研究与开发，是正确的卓越的营销。 什么是住宅？住宅开发？什么是房地产开发? 现代企业的哑铃型结构，研发---制造—营销 。住宅开发企业的哑铃型结构研发—建造—营销。其中研发部分R&D就是前期的市场调研、产品企划，规划设计。 建造相当于制造业中的制造，而营销和制造业中的营销相对应。
一、 市场篇（为谁建造房子？）
1、 住宅市场需求大势基本研判
（1） 中国城市居民的居住现状和巨大需求可以保证住宅的巨大需求。
（2） 城市化将使得住宅开发拥有巨大的市场。
（3） 有效供给持续不足。萨伊定律给我们的启示：供给能自动创造它的需求。
（4） 80年代建设的住宅已经进入更新期。
（5） 个人资产最重要的表现是住宅，中国进入置产兴业的时代。
2、 房地产发展的几个阶段
从80年代初的改革开放以来房地产开发经历了三个阶段：
初级阶段——争夺资源的阶段。
发展阶段——争夺市场的阶段。管理和产品营销是企业利润的最主要来源。这
就是我们所处的时代。
成熟阶段——争夺顾客的阶段。
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