成都某花园可行性研究报告(doc 45页)
成都某花园可行性研究报告目录：
报告总体结论6
I.报告说明6
II.总体评价6
III.技术经济指标7
IV.结论与建议8
第一章 项目介绍9
1．1项目背景及地块现状9
1．1．2项目背景9
1．1．3地块现状9
1．2项目地块综合开发环境10
1．2．1自然及人文历史景观条件10
1．2．2交通条件10
1．2．3水、土地、空气污染状况10
1．2．4项目地块周边治安状况分析10
1．3项目地块周边建筑状况分析11
1．4项目地块周边居民状况11
1．5项目地块周边市政工程实施情况11
1．6项目地块周边配套设施状况11
1．6．1商业设施11
1．6．2生活设施11
1．7项目地块优劣势分析12
1．7．1优势分析12
1．7．2劣势分析13
第二章 宏观社会经济环境研究14
2.1国民经济景气状况对本项目的影响14
2.2银行利息及金融政策对本项目的影响14
2.3通货膨胀因素对本项目的影响15
2.4固定资产投资对本项目的影响15
2.5消费需求对本项目的影响16
第三章项目区位环境分析17
3．1项目区位行政区划与自然地理17
3．1．1行政区划17
3．1．2自然地理17
3．2项目区位经济发展状况18
3.2.1国民经济18
3.2.2对外开放18
3.2.3城乡建设19
3.3温江城市发展战略定位19
3．4 项目区位人文历史与景观状况19
3．4．1人文历史19
3．4．2项目区位景观状况20
3．6项目区位城市建设与房地产开发状况22
3．7项目区位生活配套设施状况23
3．7．1．能源状况23
3．7．2．通讯状况23
3．7．3．教育条件23
3．7．4．医疗条件23
3．8项目区位城市发展规划24
3．9项目区位综合开发价值分析24
3．9．1有利因素24
3．9．2不利因素25
第四章 成都市房地产市场发展现状27
4．1房地产业在国民经济中的地位日益增加27
4.2房地产开发投资增势强劲27
4．3住宅开发份额不断扩大28
4．4规模开发出现端倪，开发企业效益提高28
4．5商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降28
4．6开发结构仍需改善29
4．7空置总量与空置面积上升29
4．8土地政策购置面积增势较猛29
4．9成都房地产市场展望31
第五章 市场有效需求及项目定位建议32
5．1消费者特征分析32
5．1．1消费能力32
5．1．2年龄结构32
5．2消费者地域结构32
5．3消费者心理习惯特征33
5．3成都市房地产消费市场需求特征34
5．3．1消费者对方位的选择分析34
5．3．3消费者对置业环域的选择35
5．5项目所处板块的消费环境39
5．6成都购房者对运动与健康的认知程度40
5．7成都市购房者对精装房的认知程度40
5．8本项目目标消费群体综合定位40
5．9产品主题定位41
第六章 项目建设进度44
6．1施工条件44
6．2计划进度安排44
第七章 项目投资估算及资金筹措46
7．1投资估算的范围46
7．2投资估算的内容46
7．3投资估算的依据47
7．4项目总投资47
7．5投资分年投入计划49
7．6资金筹措49
第八章 财务效益分析与财务评价50
8．1财务分析的依据50
8．2财务指标的选取52
8．3财务效益分析52
8．4 盈亏平衡分析57
8．5敏感性分析58
8．6风险分析59
8．5财务评价61
附表目录
表一：经济技术指标7
表二：某年温江县主要经济指标18
表三：成都市房地产业各年主要经济指标29
表四：项目分期开发经济技术指标 单位：m246
表五：项目投资估算表48
表六：资金筹措49
项目销售价格预测 单位：元/ m250
项目各方案销售额51
投资收益率53
表：保守方案项目现金流量表54
表：一般方案项目现金流量表55
表：乐观方案项目现金流量表56
盈亏平衡表57
项目敏感性分析表58
成都某花园可行性研究报告内容提要：
自然及人文历史景观条件
地块整体自然条件优越，江安河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河竹林与环舍而生的竹团共同构成了一道独特的风景。另外，地块内保存有一条较为完整的江安河古河道，但缺少独特的人文景观与历史古迹。
交通条件
项目地块与外界连接交通条件
地块内有一条两车道水泥路面乡间公路，整体路况较好。但与外部公路接合部为沙石路面，路况较差，较为泥泞、坑洼。
项目地块周边交通状况
目前地块周边有土龙路、温双路、涌泉——柳城公路，南侧的光华大道正处于施工阶段，尚未形成交通能力。政府在地块控制红线东、西、北三侧均规划有三条市政公路，目前尚未动工。随着本项目及区域其它项目的启动，本项目地块周边交通状况是非常良好的
风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这一点是房地产行业中的一条客观规律。与其说投资决策时对项目的选择，还不如说是对风险的选择，是对利益与风险的权衡。
建议：提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。企业应建立宏观经济、政策的研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势的变化及时调整项目操作思路及营销策略。
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