某项目可行性投资分析报告(doc 60页)

某项目可行性投资分析报告目录：
翰文-外滩 项目可研报告
第一部分　项目总论..............1
1.1项目名称..............1
1.2项目开发单位..............1
1.3项目位置..............1
1.4项目设计内容..............2
1.5项目现状..............2
1.6项目定位..............3
1.7项目销售收入计划..............3
1.8项目利润水平..............5
第二部分　宏观经济简述、沈阳房地产市场发展..............6
2.1市场宏观背景..............6
2.1.1住宅地产是中国经济拉动内需的必然选择..............6
2.1.2越打越涨..............10
2.1.3第一次调整需求会造成短期压力..............11
2.1.4政治商品特殊属性形成房地产投资热情持续..............11
2.1.5千万级人口的沈阳楼市将多板块发展..............12
2.2房地产市场运行状况..............13
2.3 2007年沈阳市土地成交量..............13
2.4 2007年沈阳市住宅因统计销售区域的扩张表现平稳增长..............15
2.4.1月销售商品住宅100万平方米..............15
2.4.2 不同区域商品住宅的销售量..............16
2.4.3不同价位商品住宅的供求比..............17
2.4.4不同套型商品住宅的销售量..............17
2.5 2007年12月份沈阳市商品房市场基本情况..............20
2.5.1商品房市场总体运行情况..............20
2.5.2商品房实际登记销售情况..............21
2.5.3不同物业类型商品房销售结构..............22
2.5.4 不同套型商品住宅供求结构..............22
2.5.5不同价位商品住宅供求结构..............23
2.5.6 商品房价格运行情况..............24
第三部分  区域房地产市场分析..............28
3.1区域市场供给分析..............28
3.1.1区域内现有供给量及结构情况调查..............28
3.1.2区域未来供给量及结构情况调查..............28
3.2区域市场需求分析..............29
3.2.1区域内现有需求情况调查..............29
3.2.2区域内在未来需求情况调查..............29
3.3区域市场价格分析..............30
3.3.1目前区域内价格情况调查..............30
3.3.2未来区域内产品价格情况预测..............31
3.4项目价格参照分析..............31
第四部分　项目价值分析..............36
4.1项目投资的时机..............36
4.2地块特征分析..............36
4.2.1项目区位分析..............36
4.2.2区域规划分析..............37
4.2.3区域价值分析..............37
4.3项目规划方案..............37
4.4项目交通分析..............38
4.5项目所在区域发展情况..............40
4.6所在区域政策、经济及产业环境..............43
4.7项目SWOT分析..............45
4.7.1项目优势分析..............45
4.7.2项目劣势分析..............45
4.7.3项目机会分析..............45
4.7.4项目威胁分析..............45
4.8项目定位方案..............46
4.8.1项目市场定位..............46
4.8.2客户定位..............46
4.8.3项目产品定位..............46
4.8.4建筑风格定位..............47
4.8.5主要技术指标..............47
4.8.6项目的施工进度..............47
4.9 市场营销..............48
第五部分　投资估算..............50
5.1项目总投资估算..............50
5.2项目成本费用结构..............50
5.3获利能力评价..............50
5.3.1成本利润率..............51
5.3.2销售利润率..............51
5.3.3投资回收期(Pt)..............51
5.4汇总经济指标..............51
5.5项目敏感性、盈亏平衡分析..............52
5.6项目风险及防范建议..............52
5.6.1国际金融与房价拐点风险..............52
5.6.2政策风险..............53
5.6.3销售风险..............53
5.7项目综合评价结论..............54
附表：..............55
附表1.项目工程计划横道图..............55
附表2项目投资计划估算表..............55
附表3.损益表..............55
附表4.全部投资现金流量..............56
附表5.敏感性分析表..............56
 

某项目可行性投资分析报告内容提要：
项目已摘牌土地312亩为净地，英国阿特金斯上海公司按照“鱼”的概念设计了793亩整体概念规划，规划概念在沈阳独具一格，阿特金斯是全球著名的七星级迪拜酒店的规划公司。项目计划开发周期五年，销售周期六年，项目以联排确立市场形象。此次摘牌的312亩土地，未规划建设会所和幼儿园，会所主要是规划中的滨河会所，沈北新区政府招商已确定在翰文外滩项目南侧地块进行中小学、幼儿园的开发建设。
A：项目东侧：规划中的沈阳医学院第一附属医院
B：项目南侧：规划中的东北旺力服装城、翔宇中学、小学
C：项目西侧：203国道、职教园、敬老院
D：项目北侧：规划中的和湖、绿岛、沈北新区政府
国际经济周期面临衰退的挑战：
毋庸置疑，与过去几年相比，2008 年对于中国宏观经济和金融市场来说，将是更具挑战性的一年，在这场挑战中，房地产业又站到了风口浪尖。2008年1月初，由美国次级贷危机和欧洲兴业银行交易员71亿美元巨亏引发的全球金融市场振荡，中国的宏观调控严厉的货币紧缩政策，可能会对中国相关资产持续造成下行压力。而这个下行压力会在人民币升值和通货膨胀的综合作用下体现在中国的房地产市场。这个力量最终会导致什么样的发展方向呢？国际投资银行高盛认为，2008 年中国最重要的宏观经济问题是通胀的走势以及政策选择。很显然房地产业所面临的宏观经济背景已发生了更为复杂的变化，而且这种变化是阶段性的调整，2008年政策宏观经济如能软着陆，房地产业在2009年将延续增长。在控制总需求的条件下，表面上看抑制房地产需求是政策组合的一部分，然而经济的软着陆却需要住宅地产的发展。

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