房地产成本管理构成与特点分析(ppt 39页)

房地产成本管理构成与特点分析目录：
第一部分 房地产企业成本构成
第二部分 土地获取成本
第三部分 前期工程费
第四部分 房屋建筑安装工程费
第五部分 公共配套设施费用
第六部分 管理费用
第七部分 财务费用
第八部分 销售费用
第九部分 结束语

房地产成本管理构成与特点分析内容提要：
    土地成本支出约占项目总支出的30-40％，由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。土地的获取方式常见有三种：一是通过自行拆迁获取土地的开发改造权；二是购买可直接用于建设的熟地；三是置换。比较而言，第一种方式因多数住户需要原地回迁，在前期腾地时只需付少量的补偿费、奖励费或搬家费等，因此相对于购地而言，前期一次性投入的资金较少，而且因部分住户回迁，剩余商品房减少，因此因销售产生的营业税额也相应会减少。但需要有“高素质”的拆迁工作人员，否则若拆迁工作不力，出现几个“钉子户”，不会延长腾地时间，使建设周期延长，从而加大土地成本。第二种方式则一次性投资较大，但由于环节少、可操作性强，还可缩短建设周期，所以一些有实力的公司常倾向于采取这种方式获取土地使用权。
(1)土地征用费
    土地出让金可参考政府近期类似地块的出让金，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。土地出让金受政府控制因素较多，尤其在二线城市办理出让手续还不是很规范的情况下，土地价格既有机遇也存在风险。因此，开发商必须因势利导、有力把握，不给后期项目开发运作留下隐患。
(2) 拆迁安置补偿费、城市配套费
     拆迁安置补偿费一般采用货币补偿。拆迁工作可以由政府完成也可委托专业拆迁公司，但应注意其必须满足项目开发用地的时间要求，其费用可参照近期类似项目。
     城市配套费均有具体规定，在某城市配套费在120元/m2左右。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，并针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套应作充分估计，避免市政大配套项目不能满足项目要求。

 

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